文档介绍：机密零售地产行业研究报告2006年8月14日初稿2006年8月23日第4次讨论稿2零售地产研究-2006-08-14-ZJS外部影响因素企业行为C绩效模式P行业结构S?受国内零售业开放政策影响,零售地产起步很晚。直至近8年来,随着零售业态不断进化和零售业不断发展,自1999年起零售地产迅速增长;?2003年至今,受地产热潮影响,零售地产增速大大超过零售业增速,在2004年国家宏观调控后才开始回落,但仍增长率仍高于零售业增长率;?预期未来15年内中国零售地产仍维持较高增长率;?零售地产在一线城市如上海渐达饱和,北京仍有较大发展空间;而未来零售地产的将在二线城市获得较大增长;?2004年至今的宏观调控使原住宅地产商纷纷转入高利润的零售地产;?WTO对外资放宽限度,境外资金、外资地产商进入中国,商业地产是其竞争优势明显的领域之一;?经济发展使机构投资者、个人投资者有较多资金投资于能增值保值的商业地产?市场集中度低,大多数国内企业仍在商业地产摸索阶段,没有绝对领先的企业;?投资主体呈现多元化:原住宅地产商、实力较强的零售商、机构投资者与个人投资者;?产业模式过去受资金情况的影响,为快速回笼资金以开发后出售为主,但已经证明该模式长期效益很差;?目前主流模式是“开发+持有经营”,即便分割出售物业,也多以返租方式替投资者创造整体规划经营的环境,这种模式的获利较为稳定和丰厚,同时风险水平也较低;?持有黄金地段的高品质商业物业可获得稳定丰厚的收益和较小的风险,是持有经营目标的首选;?零售地产开发后持有的关键成功因素:专业的定位、自有资金和融资能力、后期经营管理能力等?零售地产开发后持有的有显性收益和隐性收益;?显形收益主要指营业收益,一般年回报率可达8%-10%,甚至更高;?隐性收益包含随着经济高速增长,长期看持有零售物业能带来额外增值收益;另外从国际经验看,中国人民币有升值空间,中国物业也有很大升值空间?零售业从对外初步开放到完全开放、经济高速增长、人口数量持续上升和城市化进程、人口老龄化等将刺激零售业态的增长和业态进化,进而影响零售地产发展?住宅房地产过热引起国家2004年通过土地、税收、金融等方面对房地产业宏观调控,零售地产也受波及全国零售地产行业整体看法综述3零售地产研究-2006-08-14-ZJS外部环境分析方法论外部环境分析结构?产业链及行业全景图?产品结构、分类及特点说明?外部影响因素说明?行业的发展历史?行业的市场规模?行业未来的发展趋势,增长速度?行业的市场集中度?业务的主要竞争对手?行业的KSF总结?行业获利空间现状?行业获利空间未来趋势背景说明市场空间获利空间竞争格局4零售地产研究-2006-08-14-ZJS主要资料来源清单付费数据库2004-2006中国资讯行商业新闻、资讯2004-2006伟业咨询、高力国际、成业行房地产投资顾问、美格行商业地产、行远顾问、北京超然不动产营销机构地产顾问分析报告付费报告2005-2006中国投资咨询网2005-2006年中国商业地产分析及投资咨询报告2005N/A零售业统计年鉴2005中信证券,国泰君安券商分析报告2001-2005国家统计局中国统计年鉴时间备注资料名称资料来源5零售地产研究-2006-08-14-ZJS分析背景说明业务现状?围绕金融街中心区,华融下属金融街开发公司规划建设了四季商城大型百货业地产项目,预计2006年将完成建设工作并投入运营。华融及金融街控股也也通过此项目试水零售地产开发及持有/运营领域(初期通过委托仲量联行招商经营)。本章目标零售地产开发及持有经营是公司比较陌生的领域,未来是否应成为公司长期战略性业务?未来市场、竞争、获利的关键点在哪里??从产业链角度分析零售地产价值链各环节目前的状况和未来趋势,发现市场竞争获利的关键点?通过对全国、北京零售地产项目发展情况和趋势进行研究,对中长期价值进行判断?研究行业内企业在零售地产开发、运营和跨区域发展中的典型模式?针对开发和持有经营两种模式的优点、难点和需要具备什么条件进行研究,从而判断华融在能力具备方面的问题,并提出如何选择,如何获取和培养这些能力的建议注:本报告中所提及“零售地产”主要指百货店、购物中心等商场类零售地产6零售地产研究-2006-08-14-ZJS分析背景说明分析成果管理工具与其他报告的关系?目前中国零售地产发展状况、趋势及特点?行业整体结构及行业发展的关键驱动因素,总体市场规模、变化趋势?行业整体的竞争格局,包括市场集中度、行业关键成功要素的总结?行业内一些标杆企业战略举措进行总结分析,发现其业务调整的动因、主要措施?行业短期及未来获利空间的总结分析?产业链分析?财务分析?相关性分析?对标分析本报告属于华融及金融街控股战略咨询行业分析的一个组成部分,为公司业务组合及业务单元竞争策略提供基础性