文档介绍：国内商品房发展历史回顾及展望造价0902陈开风200906080201商品房在中国兴起于80年代,商品房只是特指经政府有关部门批准,由房地产开发经营公司开发的,建成后用于市场出售出租的房屋,包括住宅、商业用房以及其他建筑物,而自建、参建、委托建造,又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋,能办产权证和国土证,可以自定价格出售的产权房。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外,从法律角度来分析,商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类商品房屋,包括新建商品房、二手房等。谈及国内商品房的发展历史,我们可以追溯到上个世纪七八十年代以前。1949年解放后至1978年前,国家一直实施与低收入、高福利相吻合的住房体制,城镇居民的住房由政府、单位、企业按一定条件进行分配,其产权归政府和集体所有,个人仅拥有使用权。这一年的中国每一个城镇居民最深的体验就是居住拥挤,从解放至此,国家投资住宅374亿元,人均才仅10元。随着人口的增长,,其中五年里上海统建住宅建设为0。这也就是常说的配给温饱期。自从1978年改革开放启动,理论界提出了住房商品化、土地产权观点,同时启动了房地产开发的准备工作,1980年9月北京市住房统建办公室挂牌成立了北京市城市开发总公司,1982年国务院在四个城市售房试点,1984年广东、重庆开征土地使用费,1987年11月26日,深圳水库边一块八千八百五十八平方米的土地,91年起,枣红色拍卖槌在17分钟里一声敲定以525万元成交新中国成立以来第一块土地交易,掀开了房地产发展的序幕。90年上海市房改方案启动住房公积金制度。国务院先后批复24省市房改总体方案,拉开了国内房地产发展史的春天。这个时期称为萌芽改善期。众所周知,在1992年随着小平同志南巡讲话的中英2号文件下发,国内房改全面启动,但是1993年朱镕基总理到海南视察,发现海南的房地产市场已经失控,主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下:停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创,全面停止房地产企业上市,造成的结果是从1993年下半年到1998年上半年,中国的房地产市场始终波澜不兴。随后,国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》的16条整改措施,严重泡沫的海南房地产瞬间坍塌。接着,1998年对中国房地产业来说是关键之年,分水岭就是上半年和下半年,很多开发商在1998年上半年都熬不下去了,把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年,在6月份左右,政策面开始发生变化,出台了一系列的刺激房地产发展的政策,主要一个是取消福利分房,也就是意味着所人们要取得住房,都要到市场上去买房,通过市场来解决住房问题,这种政策使得有效需求在短期内爆发,并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”——凡是有钱的单位纷纷购买现房,把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求,而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率,还有按揭门槛降低,当时首付只要30%、20%,有的银行甚至提出零首付。还有价格政策,在这之前商品房的价格受到物价局的管制,不能随便涨价,是限价的。但是在