文档介绍：苏州苏地-2012-:苏州信汇达置业有限公司12报告结构项目本体分析企业开发目标解读项目发展方向初判房地产市场机会研究经济测算附件一二三四五六本报告是严格保密的。本体条件1本体。项目优劣势条件如何?项目属性是什么?3本报告是严格保密的。外部区位条件:?距离苏州火车站、苏南硕放机场均6公里?靠近多条高速公路(京沪高速、G312及多条省道)内部区位条件:?位于高新区狮山路及塔园路交汇处,区位优越;?项目所处狮山路商圈为高新区传统商业区,商业氛围浓厚,有香格里拉酒店、淮海路商业街、TESCO等;?片区未来规划为高新区商业中心核,有多个高端综合体项目,区域升值潜力较高。4区位良好位于高新区传统商业区狮山路商圈,未来该片区规划为区域商业中心核,认知度较高,区位优势显著,商业基础好高新区塔园路狮山路本报告是严格保密的。5区位人口位于高新区狮山路塔园较核心地段,5km范围内项目覆盖约30万人,区位优势显著,:?常住人口约58,000多人,目前主要为狮山街道、附近办公楼及酒店,整体档次适中;:?常住人口:约70,000多人,目前主要为苏州乐园旅游人群为主;?旅游人口:苏州乐园年游客数量约120-150万人次左右;幅射范围5公里范围内:?目前入住居民将近304,137人;?主要以项目北面的枫桥镇以及南面的木渎镇等为主,外地居民较多,整体档次较低;本报告是严格保密的。交通便捷周边交通环境优良,紧临城市主要街道狮山路和塔园路,未来将有地铁三号线站点,整体通达性较强,交通便捷苏州地铁1号线(钟南街—木渎)苏州地铁1号线(钟南街—木渎)苏州地铁3号线(新区城铁站—唯亭城铁站)狮山路(城市交通主干道)玉山路(城市交通主干道)金山路(城市干道)现有交通:;距离项目3km范围内有6条城市交通主干道,多为双向4车道;公交站点:2个公交站台近4条线路;未来交通:远期规划有轨道交通3号狮山路站无缝对接;交通畅达度:道路通达性好,离西环高架约5km;离高铁南京南站约20分钟;苏州地铁3号线(新区城铁站—唯亭城铁站)长江路(城市交通主干道)中环1号线塔园路站1号线滨河路站3号线狮山路站1号线东方乐园站3号线玉山路站本报告是严格保密的。7配套完善区域较为成熟,生活氛围浓厚,项目配套较为完善,商业配套零散且以中低档餐饮为主,新地中心将引入阳光百货,目前尚未开业5 南淮海街4 商业会所1 医院2 学校6 新地中心3 北淮海街商业:社区商业及南淮海步行街为主;学校:附近有江苏省级幼儿园,区级实验小学各一所;医院:有区级医院1所;其他:未来将有较大体量的商业综合体配套。124365本报告是严格保密的。地块四至及现状地块西、南临路,东侧临河,北侧临近狮山新苑及省级幼儿园,地块内部场地平整,可利用程度较高北面东面塔园路狮山路北面:狮山新苑小区西面:角上湖西面:塔园路北面:省级示范幼儿园南面:狮山路地块内部现状地块内部现状本报告是严格保密的。,建面28万,建筑形态以2座超高层附带裙楼,其中商业8万方、酒店6万方不可分割销售,其余物业可分割销售基础经济指标占地面积::280000平方米建筑密度≤50%容积率≤:商业、办公、酒店限制性指标高度:高层≥200米,其中地标性建筑≥290米且≤310米,群房≤30米;销售限制:计容面积内,商业不超过8万方,酒店不超过6万方,均不可分割销售、办公不超过6万方,可分割销售,其余均为可分割销售物业;地下空间:开发不少于3层;地下一层为商业,商业面积≤35000平方米,且不可分割销售;机动车停车位:每万平方米计容面积配备不少于80个,地面停车不超过80辆;本报告是严格保密的。项目优劣势分析项目区位交通良好,周边配套完善且有一定水景资源,未来规划为高新区商业中心核,但未来竞争激烈、地块限制性条件严格?1、区域位置优越,位于苏州高新区传统商业核心区;?2、交通便利,道路通达度较好,交通设施完备;?3、未来区域规划为高新区商业中心核,未来升值潜力较大;?4、区域较为成熟,生活氛围浓厚,项目周边教育、医疗配套较为完善;?5、景观优势:项目亲水近湖靠近苏州乐园。地块自身规整,可利用程度较高;项目优势——项目劣势——?1、周边未来竞争激烈:狮山路沿线的商业将有150万平方米的商业供应体量,同质化现象较严重。项目存在着诸多竞争和潜在竞争项目;?2、地块开发限制严格:建设用地规划对本项目的限制较大,在持有、销售比例控制等方面要求较为严格;