成都东客站项目定位报告.ppt

文档介绍：1红海拼细蓝海求异——东客站项目定位报告2【前言】作为一个纯商业项目,本阶段项目的重点及难点在于物业组合及配比的确定。本报告意在准确梳理项目的目标,确立清晰合理的定位逻辑,综合分析市场状况,研判物业选择及体量配比。3——【项目目标】——【物业组合】【物业体量】【价值增值】4【项目目标】资金压力:本项目拿地成本较低,资金压力较小速度与利润的博弈企业战略理解:稳健开发路线,土地储备量小,非规模化快速走量战略,单个项目利润要求较高在适当控制风险的前提下追求利润最大化5【项目目标】——【物业组合】——【物业体量】风险可控下的利润最大化区域可存活物业研判【价值增值】6【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】集中商业:自持为主,对开发商资金、商家资源及后期运营能力要求较高。销售型以返租模式为主,对后期运营能力要求较高,且散售难度较大。弃选项目名称在售体量去化周期均价(元/㎡)**********%%%%返租销售润驰国际广场商铺返祖销售模式盈利表备注:花生唐2013年5月新推一批,香江CBD2012年5月底新开盘一批,成交价不到7000元/㎡,导致6月成交量巨大。集中商业部分项目月均销量走势图(㎡/月)7独栋:-6万/㎡,,属高价值物业。【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】优选项目名称独栋楼层独栋均价(元/㎡)底商楼层底商均价(元/㎡)独栋、::12F43F34F22F22:15F2协信中心-1F21F4~52:11F92F4~:——:荣盛香榭兰庭独栋商铺目前尚未推出,无销售数据。8底商:以1-3层为主,一楼均价在4~6万元/㎡,3层以上商铺去化难度较大。价格、销售情况【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】项目名称价格(万元)去化率摩玛新城1F:%2F:%3F:%4F:%5F:%荣盛·香榭兰庭1F:%2F:%3F:%4F:%阳光米娅1001F:%隆鑫九熙1F:%蓝光锦绣城1F:%2F:%3F:%COCO金沙1F:5~645%2F:2~331%备注:荣盛香榭兰庭底商尚未推出,无销售数据。优选(三层以下)观城明信鹭湾沙河湾信和御龙山朗诗绿色街区塔子山壹号隆鑫九熙优品道上东区阳光100米娅中心龙之梦首创国际城摩玛新城蓝光锦绣城万科金库海上海荣盛紫提东郡荣盛香榭兰庭绿地新里柏仕公馆9整体写字楼市场供需(-):今年主城区写字楼供应较往年有所下降,销售保持平稳,1-10月,㎡,㎡,供小于求。【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】10整体写字楼市场存量(-):今年主城区写字楼市场存量逐渐减少,,㎡/月计算,存量消化需12个月。【物业组合】【商业】【写字楼】【公寓】