文档介绍：长乐2012年第六次公开出让地块研判地块基本情况地块编号土地位置用地面积计容建筑面积土地用途规划指标要求出让年限竞买保证金(万元)公开出让起始价(万元)楼面价(元/㎡)付款周期开竣工时间容积率建筑密度绿地率2012-11号首占新区民主路北侧、市人民检察院东侧用地面积25143平方米(),实际用地面积23233平方米()>,≤≤23%≥30%居住用地70年5000**********日/180日/360日分别付50%/30%/20%交地后一年内开工,三年内竣工2012-12号首占新区和谐路西侧、民主路延伸段东南侧用地面积62652平方米(),实际用地面积57245平方米()148837居住用地、商业用地>,≤≤22≥30%居住用地70年、商服用地40年12000560003763交地后交地后一年内开工,三年内竣工地块现状2012-11号地块2121永荣城市广场龙汇御景检察院中茂*岱湖城项目区位分析1264531271098111111号地块号地块1212号地块号地块1:国惠酒楼2:皇廷名郡3:商住地块4:皇廷丹郡5:沃尔玛6:香江国际7:工艺品厂8:永荣城市广场9:人民检察院(新)10:龙汇御景11:实验幼儿园分园12:附小二分校已建成在建商务中心商务中心政务中心政务中心首占新区203省道主干道吴航路滨江公园体育馆一中分校轻轨站轻轨站往福州往福州往机场往机场地块周边项目情况?首占新区规划为长乐高端商务文化居住区,区内打造商务中心和政务中心,国企、事业单位落户于此;配套五星酒店、城市综合体、体育馆、滨江公园;引入长乐附小二分校、实验幼儿园分校、长乐一中分校等优质教育资源;新区南侧将建城际轻轨站,东侧建设长途汽车站,交通便利;周边在售/未售项目情况项目位置用地面积(万㎡)建筑面积(万㎡)用途楼面价(元/㎡)开盘日期均价(万元) 待售2012-1#广场路西侧、-2#首占新区三叉港东侧、、居住、商业27762012-3#吴航路南侧、峡漳路北侧、、办公3150项目销售总收入(11#地块)?物业类型:住宅:51113㎡;车位:512个(出售使用权)?销售总收入:71575万元?营业税及附加:3994万元2012-11号地块物业类型建筑面积均价(万元)销售额(万元) 61335 车位512个2010,240 总计71575项目经济测算(11#地块)序号项目规模(建筑面积㎡)或基数(万元)单位成本(或百分比)金额(万元)1销售收入 71575 2减:营业税金及附加(%) 39943净销售收入(=销售收入-营业税金及附加) 67581 4减:开发成本 44, ①地价(含契税)(=建筑面积*楼面价)*,320 3,498 19, ②前期工程(即施工准备金;=建筑面积*单位成本)54,320 130 ③建安工程费(=建筑面积*平均单位成本)54,320 2,000 10, ④地下室建安23,233 2,500 5, ⑤配套设施(即小区配套)54,320 300 1, ⑥不可预见费(即开发间接费;②-⑤之和(不含土地契税)*比例)19,008 5% ⑦资本化利息(①-⑥之和*比例,12%一年期)39,528 % 4, 5毛利(=净销售收入-开发成本) 6减:土地增值税额(按销售收入2%预提) :期间费用 ①管理费用(销售收入*百分比)66,464 2% ②营销费用(销售收入*百分比)66,464 3% (=毛利-土地增值税-期间费用) 182999减:企业所得税 457510净利润(=税前利润-企业所得税) 137241