文档介绍：中国海洋大学
硕士学位论文
中国房地产市场各方动态博弈机制设计及优化研究
姓名:程翔
申请学位级别:硕士
专业:管理科学与工程
指导教师:张勤生
2011-05-21
中国房地产市场各方动态博弈机制设计及优化研究
摘要
从 20 世纪 90 年代初房地产业作为一个独立的行业出现在中国经济舞台上,
随着社会主义市场经济体制的建立以及城镇住房制度改革的不断深入,房地产市
场的发展处在一个快速的发展周期。近几年房屋价格持续高涨已经远远超出了普
通居民的购买能力,危机到基本的生存需求。政府连续多年调控房市的政策收效
均不大,现阶段政府将调控的方向转向了保障性住房的供应。一方面要增加保障
房的供应,保障居民的住房需求;另一方面又要充分发挥房地产业对于整个市场
的带动作用,保持房地产市场的健康增长状态,如何确定有效的保障性住房发展
规模、完善发展机制和保障执行力政策,确立合理的发展方向是调控的重中之重。
政策制定之后,保持有效的政策执行力和运行效率是宏观调控的重要环节,也是
近几年的调控中凸显出来的调控效果不大的突出问题,因此,房产领域,保持宏
观调控政策的科学制定并有效执行,是当前应对房地产市场进行房价调控的关键
所在。
本文从房地产市场的供需基本情况出发,分析了目前我国房地产市场上存在
的畸形的供需矛盾,通过对房地产市场多方主体之间的关系研究,以服务政府调
控为主要研究目的,进行动态博弈建模分析。首先通过实际调查和前人的研究分
析基础上,探讨了我国政府历年来对于针对房地产调控的政策效果及存在的问
题,根据我国房地产供需市场,特别是一、二线城市房市的房价变化规律,得出
近几年市场出现的新变化。引出后面从保障房与商品房的配置对房地产市场进行
调控的思路,首次通过建立政府及房地产开发商的动态博弈模型,来确定保障房
与商品房之间最合理的比例,为政府提出相应政策提供理论依据。在政策提出后,
本文创造性的从声誉角度构建声誉模型,考虑如何提高政府调控的积极性,来保
证调控政策的有效执行,为房地产市场的有序化、规范化发展提出建议。本文的
主要创新点及结论有以下几个方面。
(1)通过查阅相关文献,发现目前对房地产市场的博弈模型大多数从各个
主体之间的行为选择出发进行分析,没有涉及到房源配置和房价之间的相互影
响。本文在分析了目前保障房供应的政策体系下,政府及开发商之间的相互行为
IV
影响及作用,研究不同阶段不同主体在作出一项决策时另一方在下一个阶段可能
采取的行动,动态地分析了双方之间房屋供应策略的选择。
(2)在采用动态博弈模型分析的基础上,本文开创性地从房屋配置的角度
出发,探讨保障房与商品房数量之间的最佳配置比例。在商品房尤其是中高档房
屋充斥市场,而大量的刚性需求难以实现的时候,供需矛盾畸形发展,政府通过
规定保障房的数量来调控房地产市场,满足中低收入人群的刚性需求,分流一部
分市场需求,从而抑制房价过快上涨的现状。在提供保障房供应时,既要满足地
区经济发展的需要又适合普通居民的居住需求,各地保障房的配置比例应各有不
同,地方政府可以根据本地区的社会和经济环境,确定具体的保障房与商品房的
配置比例,各地配置比例的差异应与地区的经济发展水平和人口情况相适应。通
过最有配置比例的构建,为政府的保障房供应政策提供方向性指导。
(3)在政府调控政策制定后的贯彻落实方面,本文首次从声誉角度提出提高
政府积极性的重要性及其方法。建立政府与消费者之间的动态博弈模型,探讨公
众对政府类型的认知对政府政策执行的影响。通过分析得出结论,当消费者认为
政府是一个强政府时,即具有对房地产调控的决心及力度时,如果这种形象越深
刻,那么政府会更有积极性对房地产市场进行调控。在这个结论的基础上,结合
前文对保障房政策的探讨,本文提出提高政府供应保障房积极性的方法,即强化
消费者心目中政府作为一个强势政府的形象,促使政府有积极性贯彻执行保障房
的投入政策,进而又维持住政府的良好声誉形象,为以后政策的执行和稳固奠定
基础。继而提出优化方案,政府应在执行房地产政策时增强其实施的力度、保证
实施的效果,形成这样一个政策实施的良性循环。
关键词:房地产调控;动态博弈;供需矛盾;房屋配置比例;政府声誉函数
V
Research on Dynamic Game Mechanism Design and
Optimize for Multi-players in Real Estate Market of China
Abstract
From the early 1990s, real est