文档介绍：蝴蝶谷营销策略及执行报告
[2008]GW35
谨呈:湖南新金鸿置业有限公司
报告结构思路
案例借鉴
营销策略
核心问题提出
营销执行
项目解析
客户目标
竞争状况分析
客户特征分析
项目资源分析
项目基本状况
房地产市场分析
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项目营销目标
项目营销目标:
回现:从开盘到年底实现一亿元的销售目标。
速度:从8月初蓄客到年底实现销售套数350套,。
品牌:自身品牌传承,片区形象突破。
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目标解析
世联对目标的理解:
对项目而言:跑赢大势,短期内实现快速蓄客、快速销售目标,销售速度远高于市场平均水平。 从蓄积客户到开盘约两个月时间;销售周期约三个月时间;月均销售100多套,是现在市场销售速度的4-5倍。
对新金鸿而言:保障项目可持续开发所必须的现金流,自身品牌传承。 满足项目年度启动及开发所必须的现金流,为新金鸿公司全盘资金运作提供基石。
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项目资源分析
报告结构思路
案例借鉴
营销策略
核心问题提出
营销执行
项目解析
客户目标
竞争状况分析
客户特征分析
项目基本状况
房地产市场分析
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本项目位于星沙中心区西南角,京珠与长永高速交汇处,属于星沙中心城区的陌生区域
蝴蝶谷位于星沙中心区西南角,处于京珠高速和长永高速交汇处;
项目所在地距离星沙中心区核心约5分钟车程,距离长沙市区约20分钟车程;
项目毗邻中南汽车世界、汽配城、隆平高科技园以及国家级长沙经济技术开发区。
项目区位
星沙中心区
长沙市区
约20分钟车程
中心区核心
约5分钟车程
长永高速
京珠高速
中南汽车世界
国家级长沙经济技术开发区
汽配城
隆平高科技园
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站在区域的层面上看,蝴蝶谷东望市区,西邻星城核心,被长沙市区与星沙中心城边缘化
项目因处于星沙老城区,也并非房地产开发热区,故知名度不高;
项目所处位置为以建成的星沙第一个20平方公里规划区域内;
处于两高速交汇东北角,三面无视线遮挡;
项目距离长沙市区和星沙中心区核心不远;
只要具有形象和品牌的助推,则项目将形成广泛的认知。
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项目东面紧邻星沙老城区,北、西、南三面视野开阔
项目四至
北面烂尾楼
北面星沙文化公园
东面荣馨家园
东面老城区(星沙1区)
西南角汽配城
西面世界之窗、海底世界,中南汽车世界西边
西面中南汽车世界
南面明城大酒店、娃哈哈、盼盼等
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项目经济技术指标
项目经济技术指标
占地面积
62834㎡
总建筑面积
㎡
住宅建筑面积
㎡
商业建筑面积
3086㎡
会所建筑面积
1165 ㎡
容积率
住宅平均层数
建筑密度
%
绿地率
%
车位数量
1960
户数
3264
9
项目户型以紧凑性的两房三房为主,是市场的主流产品,产品同质化现象严重
物业户型配比
户型
单套面积
户数
总面积
比例
A
677
%
A1
22
%
B
831
%
B1
27
%
C
864
%
C1
29
%
D
182
%
D1
6
%
E
184
%
E1
6
%
F
63
%
F1
2
%
G
63
%
G1
2
%
H
301
%
H1
10
1643
%
J
128
%
J1
4
%
K
32
%
K1
1
%
L
38
112
4256
%
M
112
%
N
113
%
O
28