文档介绍：鹏基·诺亚山林
营销执行方案
营销部
本案的主要课题是就鹏基·诺亚山林(一期)营销具体执行工作的操盘思路及其若干重要问题的解决方案进行汇报。
汇报目的
汇报框架
第一部分:项目分析
第二部分:销售策略
第四部分:宣传推广策略
第三部分:价格策略
第五部分:项目包装
第一部分:项目分析
第二部分:销售策略
第四部分:宣传推广策略
第三部分:价格策略
近期市场状况
项目概况
项目定位
第五部分:项目包装
近期市场状况
1、目前,星沙板块住宅产品细分虽较明显,但价格细分界线不甚明显,价格多集中1900—2500元/平米之间,在威尼斯城精装修高端产品面市以来,星沙别墅类物业与普通物业价格梯度逐渐拉开;
2、总体上看,近两年来,星沙板块的物业价格呈现出明显的上升趋势,特别是今年下半年、明年上半年众多高端项目的推出,一方面将加剧竞争,另一方面将细分星沙高端物业与普通物业价格;
2、各区间价格物业消化量与推出量比率较平衡,总体销售情况良好,没有明显的价格盲点;
星沙片区近期住宅市场供应与需求情况分析
碧桂园威尼斯城
红树湾
早安星城
项目周边楼盘分布情况
已有竞争楼盘
新增竞争楼盘
潜在竞争楼盘
美林水郡
筑梦园
幸福里
幸福洋房
本项目
湘水湾
星城国际
华润项目
圆梦完美生活
恒基项目
水印山城
项目
碧桂园威尼斯城
早安星城
幸福里
美林水郡
产品形态
独立别墅、联排别墅、洋房
联排、洋房
小高层
多层洋房
面积区间(㎡)
独立180-1200;联排200-280、洋房85-170
联排200-300、洋房90-180
80-130
130-220
价格(元/㎡)
独立6500、联排4500、洋房3700
联排3700、洋房2600
2400
3300
畅销产品
小独栋
洋房
80-120
130-150
滞销产品
大面积联排、大面积洋房
联排
120-130
150-220
销售情况
约20万㎡
约4万㎡
㎡
约8万㎡
2007年上半年项目周边竞争楼盘情况
2007年上半年鹏基诺亚山林项目周边主要竞争楼盘供应量约为40万平方米
2007年下半年周边楼盘预测
2007年下半年周边楼盘供给
周边竞争楼盘供给
周边非竞争楼盘供给
序号
楼盘名称
总建筑面积
2007年下半年拟推面积
2007年下半年拟推建筑形态
2007年下半年拟推(节点)月份
1
碧桂园威尼斯城
(一期)
33万㎡
10万㎡
独立别墅、联排别墅
2007年10月
2
早安星城
120万㎡
10万㎡
联排别墅、洋房
2007年9月
3
美林水郡
14万㎡
3万㎡
多层洋房
2007年9月
4
水印山城一期
5万㎡
3万㎡
独立别墅
2007年10月
5
未来现代城
10万
4万㎡
电梯高层
2007年10月
2007年下半年鹏基诺亚山林项目周边主要竞争楼盘供应量约为30万平方米
序号
楼盘名称
总建筑面积
2007年下半年拟推面积
2007年下半年拟推建筑形态
2007年下半年拟推(节点)月份
1
恒基项目
100万㎡
10万㎡
小高层
—
2
华润项目
120万㎡
10万㎡
洋房、小高层
—
3
圆梦完美生活
㎡
㎡
高层
9月
4
鑫泰丽都
㎡
㎡
小高层
10月
5
合计
㎡
㎡
——
——
2007年下半年周边非竞争楼盘供给
2007年下半年鹏基诺亚山林项目周边非主要竞争楼盘供应量约为42万平方米
项目概况
物业类型: 独院HOUSE、联院HOUSE、叠院HOUSE、情景洋房、盛景公寓
总建筑面积:112053 ㎡
总用地面积:114100㎡
一期规划住宅套数:487户
容积率:
建筑密度:%
绿地率:%
车位 793个
项目一期主要技术经济指标