文档介绍：策划案沙河路商铺策划案贵州汉信地产策划—2007年10月项目位于遵义市沙河路的中间地段,从地理位置这一角度来看,目前此地段繁华程度不够,而且项目建成已有3年左右的年限, 至今商铺还未形成市场规模。因此针对该项目进行细致准确的市场定位以及经营区域划分。并针对商铺的经营主题和商铺未来的经营前景进行细致和适当的宣传,从而促进和带动商铺更好、更有利的销售,达到资金迅速回笼的目的。位的一、项目定位的SWOTSWOT分析分析◇项目优势: 1)区位:本项目位于遵义市沙河路未来的城市商业中心,南北贯通,交通便捷。 2)规划:是目前遵义市,唯一的文化经产品营市场,并能够形成很强的市场聚集效应;在新旧的消费观念转换上,本项目更倍受现代消费者的关注。 3)硬件:目前政府唯一规划的文化市场,用政府的力量,强制性的把这部分经营群体赶往该文化市场经营。文化市场人气聚集起来的同时,带动农机市场的招商,拉动项目整体销售。 4)理念:营造出与遵义市原有的消费观念不同的高档次高品质的现代消费经营理念。 5)人气:本项目的周围存在大量的显性消费者和隐性消费者,这些利于未来市场的蓬勃发展。◇项目劣势:1)项目在遵义市区域内及周边城镇的影响力不够,没有形成一种感召力。稍有了解的大多数经营者和投资者对本项目的认知度不够,对商铺未来的价值很迷茫,多数都抱着持币观望的心理。2)目前遵义的商铺空智率太高,经营混乱,对专营市场的形成起了一定的冲淡作用。3)对于中低档产品的商户来说,本项目的销售和租赁价格相对过高,使这些商户在投资上形成一些困难。4)在地理位置上,由于文化经营市场由政府强制性迁移,相对来说占了一定的优势。但遵义市其他区域的部分农机经营市场,截断了项目农机市场的部分终端客户。 5)项目商铺的进深太深,面积稍大,增加了销售的总价,同时也增加了商铺销售的难度。会:1)目前,遵义市没有一个完善统一品牌文化产品经营市场,并且一些经营商户规模较小,分布零散,不易形成市场规模。2)遵义市的房地产业正在蓬勃发展,在建项目的市场容量大,而且待建的项目将陆续上演,从而形成了一个深厚的市场容量。 3)现有遵义市场的文化用品市场,已有多数品质已不能满足现代人的消费需求。 4)遵义市以前经营文化产品,在终端消费者心目中定位为中低档产品。 5)对于文化的品牌商户,在租赁和出售的价格上相对于周边的城市具有很强的合理性。6)现在遵义市场上的多数商户为追随性经营,追随的对象多数为品牌商户和有感召力的商户。7)现在遵义原有商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性,商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成,商铺的换租率表现频繁。在项目招商形成一定的程度时,看好时机启动商铺的销售,这样避免销售中出现滞露,以为本商铺在体量相对较大,而遵义市文化市场的需求量是否能于项目的供给相对。这一问题都将会影响项目商铺今后的销售。位二、项目定位◇本项目的经营业态定位——中高档品牌文化用品市场◇定位的优势 a、可以使客户规避市场风险,坚定投资信心,增加销售热度。因为这样定位,可以减少与直接竞争对手的接触面。通过市场调查分析,我们发现在周边的群楼商铺,都以满足消费者的日常生活需求为突破口。如果本项目商铺雷同于它们,必将增加市场压力,加剧市场竞争,在这方面,本项目明显处于不利地位; b、有深厚的市场容量:我们的这个定位就目前情况,遵义的房地产蓬勃发展将带动文化产业的发展,并且本项目周边在建或在售的楼盘较多,这些楼盘建成后量较大,增加了商铺市场的销售量。 c、目前在遵义集中上规模的文化市场尚未有,,因此本项目有着很大的发展空间; d、项目现在虽人气不旺,但交通条件十分理想,且商铺前面步行道空间较大,满足发文化业的硬件需要; e、为以后在区域市场上发展树立一个品牌效应,避免了定位的同质化; f、良好的市场操作性:我们这一定位,是基于详细的市场调查和商战实例整合出来的,有良好的前瞻性。同时,我们在定位的过程中,逐渐赋予和加深了它所包容的内涵,并准备一套有逻辑、有秩序的销售、促销准备活动。户群的定位三、目标客户群的定位◇根据市场调查,初步把这次销售宣传的对象定位为隐性目标客户和显性目标客户。 A、隐性客户群:被本项目本身的氛围与定位的独特性吸引而来的商户,主要表现为转换行业的商户。 B、显性客户群:可分为投资者和经营者 a、投资者: 1、本区域的商铺投资者; 2、看好本文化市场发展前景的其他地区的投资者; b、经营者: 1、经营知名文化品牌的加盟者或连锁店; 2、一些准备设立办事处的文化产品公司; 3、本区域的高档品牌文化产品经营者; 4、看好本区域文化产品业发展前景的其他地区经营者;商铺的销售方案四、本项目商铺的销售方案●此次本项目商铺销售的主要目的是