文档介绍：盛世桃园楼盘营销策划方案之预案盛世桃园楼盘营销策划方案之预案目录:1、前言2、项目总体定位3、案名诠释4、建议销售价格5、营销流程及推广计划6、广告推广7、结束语一、前言宝鸡楼市分析目前,国内一线城市房价泡沫越吹越大,上海的房价向美国看齐,东部的房价向上海看齐,全国的房价向东部看齐,在这种大环境的作用下,中国人以欠发达国家的收入,享受到了发达国家的房价。这种状况极其可怕,对于中国最有购买力的人来说,他们也许刚刚购买了真正属于自己的第二套房(第一套房是单位分的小房子),这个价格已经迅速地与国际接轨,所以他们中的大多数人,要么是囊空如洗,要么债务缠身。对于那些刚出校门几年的年青人,则把自己未来的20年或30年,交给了房子。本来,他们完全可以用相对来说更为合理的价格来参与社会的分配,但现在不是这样,所有的一切变得风险极大;根据城市发展及自然板块,宝鸡市区的房产板块分为市中心区、东高新区以及城东、城西、城南、城北。而除了市中心区和上马营,其他区域基本都是以多层建筑为主,渐渐出现小高层或高层,市中心区的商品房住宅均价在3000-3600元/平方米,东高新区均价在3100-3500元/平方米,这两个区域目前在全市比较成熟,也是房价较高的区域。城东均价在2900-3400元/平方米,城西均价在2500-3000元/平方米,城南均价在2900-3400元/平方米。其中地段、品质等最好的楼盘房价已达到4000元/平方米以上。根据宝鸡市房管局的数据统计,在未来的三年里,宝鸡市住房建设规模每年约210万平方米,每年建设套数在28000套左右,是目前销售量的2倍。从大环境来看,《关中―天水经济区发展规划》的实施给宝鸡的发展带来了机遇;从房地产市场情况来看,市场供应较为充足,需求平稳上升;从成本角度来看,地价、建筑材料价格的上涨,使房地产开发成本增加,所以房价还将保持平稳上升态势。二、项目总体定位根据目前宝鸡市房地产市场基本状况和我公司专业人员调研分析,建议定位为宝鸡开发区中、高档、现代化、人文社区。原因:根据营销学原理和消费潮流与趋势,一般由社会成功人士引导消费趋势,所以主要目标客户应该是当地市场消费者中的中、高端人群;优势:1)位置优越,交通便捷位置优越:位于宝鸡桥南开发区的成熟社区之中心;徒步5分钟即可到达酒店、食府、商场、超市,医院,银行等。社区设施一应俱全。交通便捷:公共交通相当便捷,有多趟公交线路途径本案2)区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全室外设施:活动广场、幼儿园、医院、购物广场、篮球场室内设施:桑拿浴室、健身室、保龄球馆、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊等;3)小户型2房2厅、2房1厅、1房1厅、面积67平方米—,高层的现代化设计理念;以及提供菜单式装修,对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。不足:1)环境建设缺乏吸引性景观环境建设缺乏吸引性景观,不利于引发目标购房群兴趣;不利于提升本项目在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满足区内居民的荣誉感。(现代住宅不仅要满足居住的需要,还要满足居住者特殊的心理需求)2)本项目规模不大,周边的竞争对手多。三、案名诠释:案名的设定已是当今房地产营销过程中必不可少的,所取案名的好坏直接影响到楼盘的对外形象,一个给人们审美愉悦的名称,会强化客户的第一印象,而且在客户买房的整个过程中,都会起到潜移默化的鼓动作用。A、案名设定要可朔性强可以表现突出企业及楼盘品牌;可以体现地域优势互补可以体现小区功能或价格优势,只要在国家法律的规定之中,符合一般民俗****惯的命名范围可以无所不包,无所不含。B、案名设定要突出它的品质及优势产品的销售成功,必须具有其它竞争对手所没有的又为广大购房者所接受的产品优势点,而这些产品优势点的突出和强化,房地产的案名本身无疑是一个最好的载体。本案名为“盛世桃园”,盛世可以诠释为房地产行业空前发达的一种程度;桃园诠释为有异域之美的意思;结合本项目可以理解为:绝佳的地理位置,完善的周边生活环境;成熟的周边配套设施;使本项目成为实用主义和精典建筑艺术完美结合的典范;又可以诠释为:“人文生态!健康社区!建筑!生活!家的经营理念!”更可以诠释为:“异域之美,蒸蒸日上的生活福地!”四、建议销售价格:  房地产定价是否准确,在营销过程中,将起到至关重要的作用。一但定价错位,直接影响市场反映和推广效果,因此我们在定价前需要对本项目本身的综合资源进行细密的论证;对周围楼盘价格进行详细调研;对客户定位的把握要准确,在此基础上使我们推出的价格让市场能接受,让发展商利润最大化。 1、基本准则:A产品的价格与产品的使用价值相符合,物有所值。B维持先期基本资金运作,保证后期最大利润创收。C低开高走,小幅频涨,稳步上升。D设定景观,楼层,朝向系数。目前区域市