文档介绍：一、概述 (一)概念土地增值税出售,不包括出租及出让不包括公益性赠与、赠与直系亲属或有赡养义务人土地使用权属国家,不包括集体土地有偿转让取得收入国有土地使用权及地上建筑物(二)特点征税面广以转让房地产的增值额为计税依据实行超率累进税率实行按次征收(三)作用国家财政收入的主要来源之一重要杠杆重要手段销售新建房二、征税范围转让二手房直接转让土地使用权具体征税规定(哪些征;哪些不征;哪些免征)。包括三种情况:(1)出售国有土地使用权;(2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售;(3)、(无收入) 、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人,不征;非公益性赠予,(无权属转移)(征收营业税、城建税和教育费附加),不征 ,收回房产,不征 ,不能偿还债务,而以房地产抵债,,征 (企业纳税人不行)之间互换自有居住用房地产(商业用地不行)的,经当地税务机关核实,可以免征(不是不征收)、、联营的企业从事房地产开发的,征 ,征 ,征 ,暂免 对于以房地产进行投资、联营的,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对房产投资、联营共担风险共享收益的,不征营业税。只享受收益不承担风险的,应该按出租不动产征收营业税。实质上来看,对于投资、联营,投到联营企业中也是共担风险共享收益的,产权是要过户的,有经济利益的流入,因此要纳入土地增值税的征税范围。(属于土地增值税征税范围,但给予免征的待遇),暂免 (包括合作建房双方之间的转让),(无收入)、抵押、置换征小结(哪些征;哪些不征;哪些免征):(应征) (1)出售国有土地使用权; (2)取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的; (3)存量房地产买卖; (4)抵押期满以房地产抵债(发生权属转让); (5)单位之间交换房地产(有实物形态收入); (6)投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资; (7)投资联营后将投入的房地产再转让的; (8)合作建房建成后转让的; (9)非公益性赠与、赠与给除直系亲属和赡养人以外的; (10)转让、抵押、(不征) (1)房地产继承(无收入); (2)房地产有条件的赠与(无收入); (3)房地产出租(权属未变); (4)房地产抵押期内(权属未变); (5)房地产重新评估增值(无权属转移)。(免征或暂免征收) (1)个人互换自有居住用房地产; (2)合作建房建成后按比例分房自用; (3)与房地产商无关的投资联营,将房地产转让到投资企业; (4)企业兼并,被兼并企业将房地产转让到兼并企业中; (5)国家征用收回的房地产; (6)个人转让自有的房地产; (7)建造普通标准住宅出售(符合条件)。三、土地增值税税率级数增值额与扣除项目金额的比率(即增值率)税率(%)速算扣除系数(%)1不超过50%的部分3002超过50%-100%的部分4053超过100%-200%的部分50154超过200%的部分6035