文档介绍：关于综合性物业项目的经验分享*序:当都市中心区的土地高度稀缺,城市缺少功能完整的配套功能时,很多建筑形态由平面转为立体,于是,都市综合体应运而生*我们常常听到的问题通常,在没有任何前提下、在没有任何总体目标下,我们被诸如此类的问题所困扰我们是不是每种物业都要做?公寓市场是不是已经饱和?写字楼市场有没有客户?我们应该做什么物业?每种物业做多大规模?各个物业之间的关系是怎样的?写字楼会不会给公寓带来负面影响?商业和酒店如何做可以提升公寓价值?地标性物业靠什么手段来打造?,如何进行项目开发?我们需要融多少资金?在哪个阶段融资?以什么形式融资?酒店能不能做,什么时候做,能不能改成其他的形式来实现销售?酒店会给综合体带来什么作用?我们要不要自己做酒店?商业采用什么形式保证规模最大,同时能确保顺利销售?从提升持有商业物业价值的角度,应该引进哪类商家?主力商家对产品的要求启动区怎么快速回收资金?怎么在后续开发中提升价格?*我们忽略了的问题——综合体是高效、复合的收益型物业,其开发运营规律必然不同于一般的单功能房地产项目,所以研究思路也必然不同作为高效复合型物业的城市综合体由于将城市生活的各要素以一种崭新的空间秩序集合出现,所以对城市形态和工作生活形态产生的影响远非单一物业所及比较因素城市综合体单功能物业物业属性收益型+消费型消费型区位人流密集的城市核心区根据功能确定功能复合&多样单一性使用效率24小时运转白天or夜间收益途径多渠道(经营收益+使用收益)单一渠道价值实现的途径长期,可生长、可追加一次性客户来源具有自我寄生功能,部分来自于内部全部来自于外部从收益型物业的基本属性出发进行定位研究*,围绕两条主线进行分析和研究*城市经济和产业发展规律区域价值和发展前景城市或区域发展机会项目发展模式和核心驱动力相同属性项目成功因素借鉴区域发展研究综合体研究项目经济测算物业组合方案物业布局方案项目开发时序客户对项目发展愿景项目财务目标用地限制兼顾长短期利益的盈利模式分类物业市场可实现价值研究分类物业深度市场研究市场竞争研究客户行为研究市场潜力研究*基于城市发展的大思维确定项目发展模式1城市综合体具有很强的复合性,往往一个城市综合体的开发建设和使用会在很大程度上提升区域乃至城市价值,甚至创造区域乃至城市价值新的增值点——带动周边土地升值、带来高素质就业人口,带动高端消费、推动区域及城市的现代化和国际化,所以综合体的发展模式的确定应该从寻找城市(功能)层面的机会入手。虽然我国二三线城市整体经济水平通常表现出快速发展的事势头,但是经济和产业发展现状水平普遍不高,导致收益性物业现状市场发展落后,可见未来价值往往大于现实价值,因此必须用动态、发展的眼光来判断项目价值,确定项目发展模式。重点关注:城市未来规划以及城市功能布局演变城市发展趋势研究项目或项所在区域在城市中的地位、发展前景与城市其他功能区的关系类似城市项目成功发展案例研究以及经验借鉴区域价值演变历程研究举例*基于收益性物业特征研究城市经济和产业发展规律2城市综合体是城市发展从无序、自然发展转向有序规划、产业聚合、功能互补的产物,其发展与城市的功能、推动城市经济发展的主导因素、各产业之间的关系密切相关,所以综合体物业的城市研究应从城市经济和产业发展规律入手综合体物业通常被购买者作为长期收益性投资,收益性投资物业的价值实现与城市经济和产业发展水平密切相关,所以城市研究应该关注影响收益性物业长期增值的因素,如城市发展阶段、城市功能演变趋势、区域价值及其发展趋势、主导产业活力及产业容量等。重点关注:城市经济发展总体特征城市产业发展状况,包括产业结构、产业形态及产业发展水平等主导产业发展特征及发展潜力城市特征及城市发展阶段界定城市人口特征及消费力研究*城市综合体形成的背景——城市化进程从美国大都市区发展历程来看,城市的中心区由原来的单中心向多中心发展,而都市综合体即是城市多中心的有机组成部分。按照国际上人均GDP与城市化程度的相对关系,我国的城市化进程相对较低,因此,会在城市化进程中产生多个都市综合体城市化率时间20%40%60%80%初期阶段加速阶段后期阶段中国城市化的阶段位置图1:世界城市化进程阶段性规律图图2:人均GDP与城市化率的关系社会经济发展水平人均GDP(美元)1995年城市化率(%)高收入国家2493075中上等收入国家426073中中等收入国家239060中下等收入国家167056低收入国家43028我国2005年人均GDP为1,100美元,世界排名第一的卢森堡