文档介绍：奥特莱斯业态专题研究通过前期的分析探讨,西部新城项目是发展将综合借用奥特莱斯这一商业模式。因此,特将奥特莱斯商业模式进行专题分析。1、奥特莱斯概念:◆奥特莱斯(英文Outlet)最早诞生于美国,迄今已有100多年的历史。其雏形是最早的“厂家直销店”(FactoryOutletStore),即有的工厂为了处理商品库存,将一些库存余量商品和残损商品发给雇员,并打开仓库就地销售。厂家直销店(factory outlet)通常设在生产地附近,甚至就在生产地内,其优惠的价格吸引了众多的消费者。后来这类厂家直销店逐渐汇集,慢慢形成类似Shopping Mall的大型奥特莱斯购物中心,并逐渐发展成为一种独立的零售业态,经营品牌的下架商品、过季商品和断码商品,从高档专卖店或商场下架以后转到奥特莱斯销售的,所以价格折扣通常很高。虽然Factory 奥特莱斯这种业态在美国已有100多年的历史,但真正大规模的发展是从1970年左右开始的,至二十世纪九十年代发展到高峰期。1995年,全美奥特莱斯折扣商店销售收入为1380亿美元,占全美百货业销售的57%。进入二十一世纪,美国已有325个以上的大型奥特莱斯中心。在日本,奥特莱斯在经济不景气的状况下更是逆势上扬,显示出强劲的爆发力;在欧洲及东南亚,这种业态均已出现高速发展的态势。根据美国奥特莱斯的发展状况,大致可将其分为三个阶段:1970年—1987年:一些大型服装工厂开始在他们的仓库建立起工厂直销店(FactoryOutletStore)销售自己的尾货,此时基本上是前店后厂形式,所经营的商品既是品牌商品又价格低廉,吸引了大批顾客。1988年—1996年:在商业地产开发商的推动下,工厂直销中心(FactoryOutletCenter)开始繁荣起来,并渐渐发展成为一种独立的零售业态,很多工厂把直销店集中在一起开设,在全美国形成了320家工厂直销购物中心。这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”,离城市较远,一般在60-80英里(100-150公里)左右,开车要一个多小时。1997年后:“休闲购物一体化”,直销中心(OutletCenter)这一业态发生了实质性变化,表现出产业融合和边缘化倾向。一方面,原来意义上的“工厂直销零售业”(FactoryOutletIndustry)总体规模在萎缩。另一方面,新的直销中心功能更加齐全,实行休闲购物一体化,工厂直销中心与购物中心产业边缘模糊。很多中心已突破该业态原有刚性化的数量指标,即必须半数以上的租户是工厂直销零售商的界线。2、、发展特征◆经营公司渐趋集中从整体上看,美国奥特莱斯的优胜劣汰的过程中促进了经营公司的集中。如世界上经营奥特莱斯规模最大的业主和运营商ChelseaPropertyGroup 被美国最大的商业房地产商SimonPropertyGroup,。该公司在国内的31个奥特莱斯中心出租率达99%,每平方英尺平均可比销售达412美元;在日本的4个中心出租爆满,每平方英尺平均销售超过820美元。Chelsea在美国、日本和墨西哥拥有全产权或部分产权的奥特莱斯中心PremiumOutlet?60个和其他一些购物中心总计1710万平方英尺。奥特莱斯经营上的两极分化,促进了产业并购步伐的加快。在美国,奥特莱斯经营的集中度在加大。下表是美国排名前五位经营奥特莱斯的公司,他们经营的奥特莱斯中心共有139个,出租面积有3291万多平方英尺。%%。发展商奥特莱斯中心数量面积(GLA)(平方英尺)每平方英尺平均销售每平方英尺基本租金出租率%Chelsea Property Group5312,138,096$379*$(额外)98(其它)91Prime Retail4211,943,531$241$ Factory Outlet Centers295,141,744$294$ Group Properties91,791,383- %$ Plan Excel Realty Trust61,899,000NA$,913,756美国排名前五位的奥特莱斯◆业态异化更加明显由于部分老的奥特莱斯店经营困难,奥特莱斯中心的一些商店撤出,余下的商店不足以支撑奥特莱斯中心的经营,迫使中心的业主调整计划。某些业主为了精选承租人,只能缩小奥特莱斯中心的规模。他们选择的承租人希望是自己中心所独有的且具特色的商店。其次只能是足价零售商、推动时尚的连锁店和餐馆,具有强势品牌的地区性零售商也被选择。于是工厂直销零售商的比重被削减,奥特莱斯中心的第一元素就被弱化。调整后的“奥特莱斯”更接近于一般的购