文档介绍：阳江海陵岛滨海
项目发展规划
中驭全价值机构
第一部分:市场分析
2012年1至7月,海陵岛共接待游客200多万人次,同比增长了三成多。7月份以来海陵岛接待140余万游客,暑期游客接待量同比增长约四成。在暑期临近结束,单日仍有近6万人次涌入海陵岛。到2015年游客接待达673万人次,旅游总收入57亿元。
到海陵岛消暑的游客中,有不少是珠三角的回头客,学生成消暑游客主力军
每年暑假都会家长带着孩子到海陵岛。
旺季来得较早、游客高峰期持续时间较长、长线游客多,粤西、粤北的学生数量多过珠三角等。各餐饮店也普遍反映就餐人数增加了三四成,酒店客房大多数情况下处于满员状态。
客群分析:海陵岛地产6成以上购买者来自于广州、佛山、东莞等珠三角地区,大多是作为投资或出租,正面临海、可尽揽海景的高层度假式公寓最受投资置业人士青睐。
全年平均气温在22度,最高气温38度,最低气温约6度。全年旅游旺季在5-10月。
旅游市场分析
发展目标:借着“南海一号”古沉船的出水和海上丝绸之路博物馆的落户,阳江计划将海陵岛发展成为参观展览、酒店娱乐、休闲度假、旅游商务等多功能于一体的高级旅游休闲度假区。
打造旅游业经济新增长极,使发展旅游经济与生态建设相促进。严控房地产,高度重视生态环境的保护和建设;
“阳办【2012】35号”文称,“为更好地将海陵岛打造成为国内外知名的滨海旅游休闲度假胜地,在中国城市规划设计研究院编制的第三轮总体规划基础上,按照国际旅游岛的标准对旅游发展进行重新规划”;
东起十里银滩,西至北洛湾马尾岛,已为楼盘们悉数占尽。未来5年广东“黄金海岸”呼之欲出。
已经建成运营的海韵戴斯国际酒店、阳光水恋度假公寓、风帆度假公寓、阳光半岛国际酒店、蓝波湾大酒店等;旺季周末时,一间房要300元,酒店要近千元。
旅游市场分析
根据《阳江市海陵岛总体规划(2007-2020)》,海陵岛的发展包括生产培训生态旅游区、渔港滨海大众旅游区、商务文化综合旅游区、特色休闲主题旅游区等4个旅游区和一个旅游服务中心区在内的5个功能分区。
恒大拟投资100亿元人民币在海陵岛建文化旅游城项目,保利拟投资80亿元人民币建银滩项目,敏捷地产拟投资80亿元人民币建雪流湾项目,顺峰集团投资60亿元人民币建设北洛湾马尾岛项目。总投资20亿元人民币的大飞洋国际游艇产业度假项目,成为阳江首个游艇产业园区。
为保护海岛的自然生态,海陵岛对引进的房地产项目都有严格的限制,建筑面积必须低于总占地面积的30%。未来的五年内,海陵岛将有10到12家五星级酒店建成,将与海南三亚的五星级酒店群媲美。
被中国国家地理杂志评为“中国十大最美海岛”之一的阳江海陵岛,地处南亚热带,四面环海,°С,享有“南方北戴河”和“东方夏威夷”之称,为广东第四大岛。海陵岛是离珠三角地区最近的旅游景区之一
旅游发展现状
海陵岛旅游产业的发展前景,令中国地产界巨头纷纷抢滩,对享受型买家产生的吸引力正在不断增大。
海陵岛旅游分布图
金沙滩旅游区
南海
一号
马尾岛风景区
闸坡渔港
北洛湾风景区
大角湾风景区
海陵岛旅游资源丰富
大角山公园
风力公园
本案
旅游地产发展
区域房地产主要是旅游地产,大多以返祖、固定投资回报的形式吸引投资客户。由西向东开发,项目规模、档次不断提高;西部为旧开发区,配套较成熟,但多数项目建设规划、服务水平较低,在装修设计、度假氛围营造方面有较大的提升空间
万豪国际五星酒店
黄金海岸
恒大
御景湾
敏捷
雪流湾
而东部则云集众多大型度假项目,规模均在千亩以上。
其中保利银滩2980亩,恒大1800亩,敏捷2881亩,210万平方建筑面积,庞大的潜在人口蕴藏巨大生活配套需求
酒店及旅游服务中心
山海湾
海陵岛旅游项目分布图
保利十里银滩
游艇俱乐部
海韵戴维斯酒店
区域商业格局
新街铺租金80-90元
镇商业中心
租金70元
海味特产街租金70元
商业街
旅游服务中心租金70元
本案
整体商业发展比较滞后,缺乏服务旅游景区的商业配套,尤其是夜间娱乐。将是项目的市场空白点。大型集中商业依附于新旅游地产项目,如山海湾的裙楼商业,暂未成气候。
滨海休闲排档
山海湾
入岛主干道
酒店集中区
旅游地产特征
发展后劲足,拥有丰富的旅游资源,潜力巨大。
旅游业发展势头良好。投资气氛浓。以旅游度假公寓为主要的产品形态,配以星级酒店,近年保利银滩、恒大、敏捷地产的大型度假区相继涌现,形成了海岛开发热点。产品结构主要分两个阶梯:一线海景单位均价在10000元以上,二线的公寓单位在6000-8000元幅度。
区域商业特征
主要的旅游商业配套集中在滨海路一带,以大排档式的食肆为主,配合旅游商品零售。
供游客休