文档介绍：项目难点与策略镇区发展不成熟项目开发策动如何实现快速开发镇区宅基建设情况捆绑政府,一起运营城市,将项目与政府动态打包捆绑,降低项目风险,提升项目价值预期。站在镇区城市发展和工业园未来发展的高度,打造配套性商住中心。利用镇区的城市发展战略和产业发展机遇,“内吃外拓”。装换开发策划模式,化解东华镇区的二元房地产现象,跨越常规,速战速结。东华镇城市状况分析东华镇房地产市场分析项目定位项目首期启动开发高价值预期策划:噱头塑造项目开发模式报告结构东华镇城市状况分析清远市英德方向珠三角城市对英德城市的辐射力度小结:非珠三角都市群范畴,属泛珠三角城市,为三线城市定位。交通便利,有京珠高速、京广铁路、106国道等国家级交通要道贯穿,是泛珠三角2个小时经济生活圈内城市,城市受辐射力度高,目前是承接是珠三角地区域产业转移的重点地区,目前建有8大工业区用以承接产业转移。一线城市对英德城市影响英德—广州150公里车程英德—广州130公里车程小结:英德城市毗邻广州深圳一线城市,在珠三角产业战略下,受珠三角城市辐射力度大,城市未来发展形式看好。英德地区对京珠高速、广清高速及国道、省道公路的驳接,形成了良好的交通动线的通达性,为城市未来发展提供了一个好的发展契机。另在京珠铁路、武广客运专线对英德地区的影响,也是城市未来影响力扩大的重要支撑。东华镇为英德市英东区域城镇,东与横石水、桥头、白沙等镇相连;南部毗邻佛冈县;西与望埠、沙口接壤;北与翁源县、曲江县相接,,人口达10万多人,是英德市第一大乡镇,下辖24个村民委员会、4个社区居民委员会和2个华侨茶场,634个村(居)民小组。是广东省168个重点发展的中心城镇之一。英东地区西去英城的必经之路东华镇镇区城市概要小结:英东地区旅游资源缺乏,三产带动城市发展动力不足,一产产能低下,唯有二产带动城市发展,因此目前建有10平方公里的华侨工业园,是目前珠三角产业转移的重要基地。英东镇区城市资源分析东华镇近两年产业发展状况概况:华侨工业园落户东华镇区,东华镇逐渐发展为以第二产业为主,农业、旅游业为辅的产业结构。在推动工业化、城市化的同时,东华镇将规划建设旅游景区,做好英华茶场的“侨”字文章,利用6000多归难侨侨眷,近4万亩国有土地,做好规划建设,同时利用东南亚民俗****惯挖掘侨文化民族资源,做大做强民俗风情旅游项目,带旺镇域经济发展。小结:东华镇未来发展将以巩固第二产业的发展为主,同时挖掘第三产业发展,从而推动城市化发展。城市发展小结结论:英德市属三线城市,受珠三角城市都市群发展效应影响,在珠三角优二进三的产业战略下,承接了产业转移,但目前总体经济落后,人均收入很低。东华镇,非英德区域中心城市,在政府推动下,为英德区域重点扶持发展重镇,借助优越的地理位置,城市未来发展预期高,是三线城市中的重镇,是英东地区新的居住中心、行政中心和经济中心。东华镇区当前城市辐射力度不足,房地产发展属于内源型为主略偏外缘型市场,客户以镇区内客户为主,外加工业园外来务工客户。英德市为泛珠三角范畴城市,于地利优势,使其在珠三角产业转移过程中成为重要的产业转接地,当前已有部分企业落地生产,受二产发展影响,城市未来潜力巨大。泛珠三角2个小时经济生活圈,良好的交通通达性,为英德的城市发展提供良好的基础。东华镇区,非英德市中心,由原大镇、鱼湾、黄陂、英华合并而成(2004年行政合拼),为广东省168个重点发展的中心城镇之一。,人口达10万多人,未来规划中10年内东华镇人口达20万人,其中,镇区人口达12万人,届时将成为英德市真正的第一大乡镇。英东地区的商贸、农贸、金融中心之一;英德市东部地区的行政、经济、文化中心。东华镇以工业化带动城市化,推动城市发展,是中国典型的二产带动三产城市发展模式,目前引进劳动密集型产业,吸引外来人入住东华,现已有多家企业入住东华区域。良好的交通通达性:京珠高速公路纵跨境内30多公里,设有两个互通口“大镇站”和“鱼湾站”,规划建设的汕昆高速公路也于境内交汇;省道S347线,S252线,县道361线及境内村道纵横交错。距省会广州市120公里,北往韶关市90公里,距英德市区近40公里,是英德市东部地区出入市区的咽喉,英东的交通枢纽。