文档介绍：专业专心专注专业资料参考首选法律信息通讯泰和泰律师事务所杨静律师编2009第3期关于两部物权法司法解释的重点解读2009年5月24日,最高人民法院正式公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《建筑物区分所有权的解释》)和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《物业纠纷的解释》)。这两部司法解释均将于2009年10月1日起施行。《建筑物区分所有权的解释》共19条,包括:业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护等。《物业纠纷的解释》共13条,具体包括:物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理、物业使用人的准用等。一、《建筑物区分所有权的解释》重点条款解读第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。[解读]:专业专心专注专业资料参考首选《物业管理条例》规定房屋所有权人为业主,而《物权法》又规定房屋所有权证书为确定房屋所有权人的法律凭证,但是在实务中,很多小区的购房者在入住后事实上已行使业主的权利,并承担义务,且在成立业主大会时,也经常存在购房者尚未取得房屋所有权证的情况,因此本条解释专门规定已依法签署购房合同,且已合法占有使用房屋的购房者,应认定为“业主”,从而解决实务问题。本条解释,对于拥有小区会所(商务中心、商业综合楼)及地下车位等其他相关物业所有权的开发商而言,也具有积极意义,因按照《物权法》和《物业管理条例》,开发商拥有小区物业的,也是业主,也有权参与业主大会及表决,因此在未取得相关物业产权的情况下,开发商也可以被界定为“业主”。第二条建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。第三条除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。[解读]:上述两条解释,界定了专有部分和共有部分的划分标准。专业专心专注专业资料参考首选1、根据第二条规定,除了建筑物内住宅、经营性用房等房屋外,司法解释从现实生活出发规定,专有部分的范围还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。其中,特定空间是指无固定墙壁间隔,但是彼此间有明确界址,能够排他私用的空间范围。为方便理解,司法解释进行了适当列举,即车位、摊位等。基于上述解释,则目前商品房建筑区划范围内可以划分为专有部分或者专有部分的组成部分的物业可以包括:1、地下车位;2、地面车位(必须是经规划修建的地面车位);3、地上车库;4、摊位(或者铺位,主要是未单独构成有四面间隔;但可以独立排他使用的特定商业性质的空间,如菜市场摊位、商场铺位等);5、仓库;6、自行车棚;7、地下室或者半地下室;8、架空层;9、规划上只能供楼顶业主使用的搂顶平台或者屋顶平台(具体阐述见第四条的解读部分)10、幼儿园、学校等教育设施和建筑;11、会所及商业综合楼、商业中心等;12、独幢别墅。此解释中“能够登记为特定业主所有权的客体”为其中一项必要条件,并非是指一定须经相关主管部门登记并颁发所有权证书的物业,而是指根据其性质上可以进行所有权登记的物业。如地下车位,我国北京、上海、武汉等地不对地下车位进行产权登记,但是地下车位明显属于可以作为业主专有的部分。因此,是否经过有关部门进行了产权登记并非认定是否为专有部分的标准。2、规划上专属于特定房屋且在买卖合同中进行专门约定的露台,可以作为该房屋附属的专有部分,解决了开发商长期以来的一个困惑。因此在类似房屋的销售中,可以根据规划专业专心专注专业