文档介绍：土地一级、二级开发与农业地产休闲旅游委员会办公室一、土地一级开发(一)定义(二)开发流程(三)开发方案依据(四)土地一级开发的核心价值(五)盈利模式(一)定义土地一级开发认识误区:房地产开发≠建筑工程土地一级开发≠筑路工程土地一级开发除了看得见的征地拆迁安置及修路等工程,更包含了繁琐的规划修编等技术工作与漫长的审批手续等法务工作按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求,将列入城市土地储备供应计划的开发项目,在确定土地开发综合策划方案后,以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体。获得土地一级开发权的开发主体,再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则,运用现代项目管理的理论、系统和方法,组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资,并为二级开发商服务,提供土地开发项目完成后的经营管理方案,对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制,达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。(二)开发流程依据招投标暂行办法执行授权企业管理办法的通知签定土地一级开发验收报告编制实施方案(市、区两级土地储备机构)项目的提出(原土地所有者或使用者)招标项目授权项目退件项目的提出和初步确定土地征收农转用市政建设办理立项核准、规划和用地等手续房屋拆迁验收审核工作专家审核实施方案委办局联审会审议实施方案实施主体的确定实施具体工作组织土地一级开发现场验收收储入市工作入市交易收购储备(三)开发方案依据土地一级开发实施方案编制依据城市建设总体规划土地利用总体规划土地供应计划土地利用年度计划土地一级开发计划(四)土地一级开发的核心价值——调规模、找指标规模与指标规模:规划期限内历年指标的总和预期指标:用地规模的逐年分解计划 调规模的时机一是每5年正常区域调规(镇、县、市、省四级)二是临时项目调规(报国务院的行政区划调整、省级以上重点项目等)找指标的途径年度新增指标本部存留的年度新增指标戴帽(重点项目等)成片存量用地改造(滩涂、盐场、国有水库、旧机场、老矿区等)城乡增减挂钩批而未建建设用地空间置换(批而未征、征而未供、供而未建)填海造地(申请海域使用权)低丘缓坡试点(规模先用后补、指标单独下达、不列入卫片督查)灾后重建特批指标(五)盈利模式卖协议:协议体现了企业的商务谈判能力,更是企业品牌影响力的综合体现,所以,能够达成协议本身也是有价值的。协议甲方分为各级政府、政府专业部门及政府所属国有企业等,协议深度分为意向书(明确投资意向及项目)、框架协议(明确项目用地及投资内容、投资计划等)、协议(明确开发模式、双方的责权利及罚则等)。卖批文:获得核心引擎项目立项批文及片区城规、土规及控规等规划批文。卖工程:完成市政及公益项目所有手续后分包工程获得收益。卖土地:整理开发完成后经营性用地出让,与政府分享土地增值收益。卖股权:低价曲线拿地后打包或分别转让子公司。卖房子:曲线拿地后自行或合作进行二级开发,出售房子获利。卖管理:通过出租房子或物业管理获得收益,也可以输出品牌管理,品牌连锁获益。二、土地二级开发(一)定义(二)开发流程(三)盈利模式(四)农业地产(一)定义即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程,包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例,房地产二级市场,是土地使用者经过开发建设,将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。(二)开发流程——以房地产项目为例