文档介绍：市场分析第二部分项目背景及土地属性第一部分竞品分析第三部分项目定位第五部分客户分析第四部分商业专题第六部分项目背景及土地属性第一部分地块编号占地面积(㎡)容积率用地性质计容面积(㎡),-B-54号地块2016年3月,中海310亿并购中信地产,接手太湖度假区待开发1#地块,启动土地转性工作①前情回顾:接手中信,启动转性一、项目背景及土地属性项目背景规划限制所属区位优劣分析细分模型宗地配套②转性解析:太湖城1号地块原规划为宾馆用途提出转性沟通后,政府同意调整为RB商住用地同时要求该地块配建大型商业体【转性条件】::不低于5万方自持,不低于1万方可分割销售;:住宅:商业=7:3(约):配建幼儿园1所,无偿转让给属地政府限制条件多一、项目背景及土地属性项目背景规划限制所属区位优劣分析细分模型宗地配套环太湖板块苏州市区行政规划图本案度假区西山东山本案环太湖板块【吴中区】:面积大,人口多,但经济发展缓慢。【环太湖板块】:自然资源度假型,以旅游业、农业、乡镇农家乐为主力发展产业【初印记】:乡镇区域、发展滞后一、项目背景及土地属性相城区:14186元/㎡新区:18247元/㎡姑苏区:26119元/㎡园区:28671元/㎡吴中区:16912元/㎡吴江区:14276元/㎡项目背景规划限制所属区位优劣分析细分模型宗地配套北至:香山实验小学、规划用地南至:规划绿地用地东至:规划用地西至:河流、规划用地项目背景规划限制所属区位优劣分析细分模型一、项目背景及土地属性宗地配套【小结】:►地块质素好,具备“快速开发”条件,且地西边有水系;►周边规划待出让用地较多,四至较荒芜北经济技术指标:地块编号2005-B-54(1)占地131028㎡㎡檐口高度≤36米建筑密度36%楼面价/:住宅69%,商业31%;:共6万㎡(1万㎡可分割销售,其余商业自持);:配建幼儿园1所,:建筑装配化率达30%以上。一、项目背景及土地属性【小结】:►本案因规划限高36米,;项目背景规划限制所属区位优劣分析细分模型宗地配套一、项目背景及土地属性【地块初判】住宅地块宜打造太湖“首改及改善”产品;可售商业宜打造“快速跑量”产品利用自持MALL带动住宅品质提升,利用住宅推动MALL后期运营区域发展滞缓、旅游业为主区位配套严重欠缺配套较平整、无拆迁,可快速开发地块高低配,商业比例重规划优势资源稀缺:环太湖板块,自然资源较好地块平整:土地质素较好,高周转可实现劣势竞争激励:周边竞品较多,价格较低商业滞后:人口基数小,商业欠发达项目背景规划限制所属区位优劣分析细分模型宗地配套集团土地类型划分标尺:V3远郊资源区一、项目背景及土地属性项目背景规划限制所属区位优劣分析细分模型宗地配套