文档介绍：华中科技大学
硕士学位论文
上海市住宅价格体系的实证分析
姓名:韩国栋
申请学位级别:硕士
专业:西方经济学
指导教师:张玉英
20041023
摘要
住宅市场中住宅价格牵一发而动全身全面认识和理解住宅价格及价格体系内
各种价格之间的相互关系是把握整个住宅市场运行的关键所在以市场容量为标志
目前上海住宅市场是中国城市中最大的住宅市场因此研究和分析上海市住宅价格及
其体系的问题对于上海甚至全国都具有非常重要的现实意义
一般而言住宅价格的构成包括土地开发费房屋开发费和各种配套及税费影
响商品住宅价格的因素包括经济因素政策因素物理因素环境因素人口因素等
等自从 1987 年上海市开始实施土地使用权的有偿转让之后上海市商品住宅价格
的形成基本上是由市场的供需决定本文的创新在于对上海市住宅价格体系做了些实
证分析这些实证分析包括以下三个方面
第一建立了一个上海市住宅一级市场商品住宅价格联立方程模型通过该模型
作者运用三阶段最小二乘估计方法研究了各主要影响因素对商品住宅价格变动所起
的不同作用得出结论现阶段上海市住宅价格受住宅建设成本住宅建设投资的影响
比较大住宅供给与前一期住宅价格呈现出正相关关系而住宅需求与当期住宅价格
也呈现出正相关关系上海市住宅需求相比较于住宅供给更加旺盛说明在当前时期
上海住宅价格在需求拉动的情况下还有一定的继续上涨空间
第二运用协整检验葛兰杰因果关系检验和回归分析的方法研究了上海市
年住宅一级市场与二级市场之间价格的关系研究结果表明上海市商品住宅
销售价格与存量房交易价格之间不存在长期稳定关系但是滞后期数不同时两者
之间存在不同的因果关系即短期内两者相互影响而长期内新房价格走势决定二手房
价走势
第三以 1999 2004 年上海市土地季度价格指数和房地产季度价格指数为样本
通过协整检验葛兰杰因果关系检验和回归分析对房价与地价间的影响关系进行了
分析得出上海市房价与地价之间存在长期稳定关系和长期内房价走势决定地价走势
而短期内两者存在相互影响的结论
通过实证分析作者认为政府在进行住宅市场价格宏观调控时应该从整体上把
I
握住宅市场价格体系充分注意到住宅价格体系内价格之间的相互影响力求各级住
宅市场之间良性互动协同发展促使整个房地产市场保持长期的持续稳定健康
发展的态势
关键词住宅价格商品住宅价格体系
II
Abstract
Dwelling house price plays an active role in the dwelling house market. Overall
recognizing and understanding the dwelling house price and the internal relationships
among the dwelling house price system is very important to prehend dwelling
house market action. Now, shanghai cities dwelling house market is the largest one in
China according to the market capacity. Thus it is significant for shanghai city, or even for
China to study and analysis the dwelling house price and price system of shanghai city.
Generally speaking, posing of the dwelling house price includes land
development fee, the house development fee and various kit fees and taxes. Factors that
affect mercial housing sales price include the economic factor, policy factor,
physics factor, environment factor, population factor etc. After 1987 charge of Land-use
right transfer came into force in Shanghai City, the formation of mercial housing
sales price