文档介绍：南京南站南侧夹层区域评估意见Part1:夹层区域商业发展意见南京南站商业概况出发层商业区:(A区)3F-1层:(A区-1)面包新语、如意菜饭、回味鸭血粉丝汤、永和大王等3F-2层:(A区-2)美食广场、小零售等出站层商业区:(B区)1F:星巴克、Costa、肯德基、麦当劳、永和大王、老娘舅、大娘水饺等地铁层商业区:(C区)B1层:蜜刻城各式小型餐饮、饮料、零食为主夹层区域(D区)南京南站商业概况南京南站的出站层北侧大门区域及出发层候车区域(A区-1和B区),集合了国内外多家著名休闲快餐品牌,如星巴克、Costa等咖啡,肯德基、麦当劳等洋快餐,永和大王、真功夫、老娘舅等中式快餐,以及面包新语,其商家主要特征为即可堂食又可外带,用餐方便快捷,符合乘坐高铁人群需求,故营业额很高。据了解,火车南站麦当劳门店年营业额约2000万,为南京区域业绩最佳门店。该门店租金约30元/平米/天,扣点为20%左右,第一次合同租期为3年,目前正在沟通续租情况。A区-2,即候车楼层2层夹层区域,布置了江南印象美食广场,由于位于2层夹层,必须顺扶梯上至2层才能看见,展示性差,一般旅客不会前往,加之美食广场为普通秦淮小食,价格偏高,口味一般,没有品牌号召力,生意较差,部分档口已经歇业撤场。南京南站商业概况地铁通道蜜刻城位于南京南站地铁站1号线出站通道两侧,由大成商业(江苏)投资有限公司负责招商,目前一期商业部分陆续装修开业,以小型餐饮和休闲餐饮为主,如小火锅、麻辣香锅、大娘水饺、牛肉面及各式果汁奶茶等。该区域商铺报价平均20元/平米/天,小铺物业费60元/平米/月,一次性交付3年租金,大铺物业费45元/平米/月,一次性交付1年租金。目前餐饮商户开业率较高,服饰零售偏低。尽管蜜刻城位于地铁通道两侧,但不在人流行走的主动线上,人流导入型偏差,再考虑到该商业租金水平偏高,商户是否有能力长期生存,还有待后续观察。夹层区域优劣势分析乘车进站人流乘地铁进站人流乘车进站人流乘地铁出站人流乘车出站人流乘车出站人流从人流动线可以看出,进站人流若乘车前来,则分别直接抵达南北广场的送站平台进入车站,若乘地铁前来,则通过垂直扶梯或电梯逐步到达出发层;对于离开的人流,则直接在出站层乘车或者进入地下1层换乘地铁。对于南广场2层夹层区域,仅乘地铁到达并从南广场乘扶梯上到出发层的旅客可以看到该区域,对于其他动线人流,不具备展示性。目前南京南站年发送旅客量为1000万人次,估计约250万人次可经过该区域。乘地铁进站人流夹层区域优劣势分析夹层区域消防通道消防通道平台平台夹层区域,由于其拥有面朝南侧的一排落地窗,待南广场和景观绿轴建成后具有极佳的景观优势。但是从平面布局来看,该区域进深太浅,长宽比过大;同时进出该区域仅有东西两侧两个门口,区域外侧人流平面动线断裂,在人流导入和商铺布局上都有较大问题。该区域将来也要布置大拇指广场的接待中心。如若在该区域布局商业,且保证东西两侧的大门都能供消费者前来,则会造成消费者和购房者两种人流的混合,影响购房者的体验感和尊贵感。如一侧大门供购房者进入,一侧大门供消费者进入,则商业区域的人流导入和营业额会受到较大影响。南北夹层区域商业发展建议夹层区域消防通道消防通道平台平台南北夹层区域若发展商业,则面对的主要为从南广场乘地铁进站的客流,考虑到此类客流离乘车出发的时间相对较短,且餐饮需求较高,建议该区域可以发展轻便、快捷、气味小的美食广场,既方便堂食,也利于外带,以便提高销售额。从商业合作模式上,考虑到该侧区域进站人流消费需求的不稳定性和商户的可持续性发展,建议选取合理保守的底租加较高扣点的合作模式。底租方面,参考蜜刻城(C区)20元/平米/天(租赁面积)的报价,换算成建筑面积整体约10元/平米/天,大成商业租得该区域的租金预计为5元/平米/天。再考虑到,夹层区域(D区)在人流动线位置上劣于C区,招商运营部建议该区域整体租赁理想条件为1元/平米/天,最高不超过2-3元/平米/天。同时,一年免租期记租需自南广场全面投入使用起。Part2:夹层区域接待中心评估意见夹层区域接待中心评估意见优势1、省时间和土建成本2、在接待中心接待室内看地块(南站和南广场项目)视野都很好3、离地铁站更近,给客户感觉是买房后和地铁、高铁无缝对接 问题1、开车过来的客户不好停车,从停车场到接待中心时间较长,也不易找。(南站周边随便停车是要贴罚单的,离夹层较近的停车场常常爆满,得停到地下停车场。)解决办法:下面设接待人员引导,将客户引导至地下停车场,再陪同到接待中心,但仍然要步行较远距离。 2、从外面看,夹层位置展示性一般,来接待中心时候不太好找。解决办法:沿北广场进南广场道路、东面双龙大道进南广场道路上树立醒目广告牌,且标明距离。3、区域内偶得型客户减少,路过客户基本没有。解决方法:在绿地与万