文档介绍：:..XX公司商业策划招商销售策划工作和招商销售工作。其中策划部分主耍服务内容为土地可行性研究、前期策划、项目定位、产品建议、营销推广五部分工作,招商销售部分主耍服务内容为房地产项目招商及租售代理,具体细化服务内容如下所示:市场调研工作服务内容:进行市场调研的目的主耍是通过有效的手段和途径,获取对于项耳发展、定位等层面具有一定的针对性、指导性的市场信息和数据资料,在专业经验和市场感觉的支撑下,为项目经营、销售等策略的制定提供基础。一、宏观市场环境的调查与分析宏观市场环境的调查和分析,主要是通过对于北京市总体商业市场的研究,明确项目发展的大环境和市场背景,在了解总体供需关系、市场信息的前提下为项口定位保驾护航。总体经济环境分析,包括北京市总体经济走势、居民消费指数、人均年消费额、对于各个行业的消费状况等;总体商业发展政策分析,主要包括商业发展动态、限制、鼓励条款、银行升降息对于商业物业的影响等;动态市场信息的收集与分析,主要包括商户的开店计划、国内外品牌物业的发展动态、有利于定位的强势信息等;*商业市场总体供需分析,主要包括北京市范围内商业物业总体供应状况、供应特点、分布现状、租售价格、发展趋势等;商业物业的总体需求状况、人均商业面积分配等;二、区域商业市场的调查与分析在总体商业市场发展的基础上,针对项目所在区域,即对项目主要影响和竞争区域的商业市场供需状况进行调查和分析,辨别区域商业特性、发展特点、模式,为项目的定位提供指导。1、 区域商业市场总体发展特点分析主要包括针对项目周边区域进行全血的调查和研究,揭示项目所在区域的总体商业发展特点;2、 区域商业物业的调查与研究主要调研的内容包括:*区域内商业物业的供应状况;*潜在供应状况;*分布位置、物业类型;*物业规模;*主耍业态组成(图);*楼层分布;*主力商户;*商业风格;*租金价格(销售价格);*主要消费人群、经营状况;*经营良好业态;*硬件条件;*消费档次;*主耍品牌;*经营管理模式;*物业管理费用、商业管理费用的具体内容等。3、项目影响区域范围内主耍商业物业调研*集中商业,主要包括超市、百货、购物中心等;*专业商业,主耍包括家电通讯、家具家居、体育用品等;*特色商业,主耍包括文化市场、古玩市场、花鸟鱼虫市场、老北京特色的集聚市场等;*产业商业(主题商业),小商品市场、服装鞋帽市场、文化用品市场或其它各类主题百货等;*商业街,主要包括比较成熟和具有影响力的传统商业街(王府井、东单等)、分布在项目周边的零散商业街等;*配套商业,主耍包括分布在酒店、公寓、住宅、写字楼等物业之内的各种配套商业等;餐饮娱乐业,主要调查区域内比较密集、经营状况较好的餐饮、娱乐物业,了解其总体经营状况、单位面积、单位产出、经营品牌等,从而了解本项目可发展空间。4、可参考或影响项目分析结合项目初步发展方向,进行类比分析,即对北京市类似区域或商圈内的业态组合进行调查和分析,对类似于本项0商业环境中的可比物业(可比个案)进行针对性分析。三、区域基础环境的调查和分析项目的发展应立足整体市场,但对于项目发展而言,项目区域范围内的基础支撑因素同样至关重耍,因此通过此项调查和研究确定区域内对丁商业物业的影响要素。周边主要商圈范围内的人口数量(包括常住居民、商务人士、酒店住宿人员等)、人口构成、家庭结构、年龄构成、经济能力、消费特点、消费****惯(可接受档次、最大消费业态****惯消费场所等)、此部分人群对于王府井商业发展和经营看法等;交通状况,主要包括步行街管制、项目周边路网、交通环流组织、区域内主要物业的停车位数量、位置安排、公共交通、轨道交通等条件对于项目的影响分析等;物业自身分析,主要包括物业地理位置、物业结构、楼层数量、单层血积、周边商业构成与主要环境、硬件配备状况、与王府井百货大楼之间的互动关系等研究与分析。四、针对项目发展的商户调查与判断按照运作商业物业的常规做法,在市场调研和定位中,一定首先征求各主力商户、部分零散商户的进驻意向,使确定的规划方案具备较强的执行力和可实施空间。具体如下:对于主力商户的调研和深度访谈,主耍针对本项目特殊楼层可能引入的业态,可能包括百货、超市、折扣店、家具家居、体育健身、电器通讯、餐饮、娱乐休闲等。其中访谈的主耍内容包括是否进驻、可承受租金、需求位置与面积、需要的协调商户等;针对本项目发展的其余小型商户,进行一定层次的走访,确定项目可发展的主耍方向,明确可促成项目具有市场知名度、长期稳定经营的“切合点”。需要指出,此部分工作在市场调研阶段可能将实施一部分,而待定位明确后再进行相应的深度访谈和目的性推介,从而最终确定本项目主题特占・八,通过商户访谈,可初步确定其需求面积、可承受租金、需求楼层