文档介绍：凤X山庄别墅整合营销策划(山西)
【第一章房地产市场分析】
一、太原市房地产市场状况分析
“九五”期间至今, 亿元, 亿元, 亿元,太原市房地产行业经历了从有到无、从稳步增长到市场低迷再到高速增长的过程,太原市的房地产业同全国一样,是经济发展中最引人注目的行业,也是发展最快的行业之一。
纵观太原市房地产市场,房地产开发投资稳步增长,新建商品房供求两旺:存量房交易明显下降,房屋价格涨幅平衡,显出太原市房地产市场健康发展的走势。然而,商品房市场供求结构性矛盾依然突出:还存在一定数量的空置商品房:房地产营销手段单一等等,也是发展中存在的问题,需要有效解决。
二、太原市各城区房地产市场状况分析
城南:近年来房地产市场发展十分迅速,是省城最旺的区域。南城以轻工业为主,污染小、环境设施完善,还得意于市政规划“西进南移”的促进和本区域良好的市政基础设施的建设发展。另外环线的扩建,滨河东西路的延长,世纪大道长风街、长治路、并州南路等基础设施扩建完善,一个路网发达的新城区已呈现在太原市民的面前。
城北:由于地理位置因素,北城房地产发展缓慢,城北以重工业为主,污染大、环境设施配备不完善,区域易饱和,近一年得意于动物园的搬迁,从而带动涧河路一带的房地产项目,但城北的地理因素不能带动房地产市场的发展,势必向城南与城西区域发展。
城西:近年来城西房地产市场处于萌芽状态,但潜力巨大,城西以旅游业为主,污染小、环境设施配置正在逐步改善,城西拥有“晋祠”“天龙山”“龙山”
“晋阳湖”“神堂沟温泉渡假村”等众多旅游风景区,属太原市黄金旅游地段。在下半年中市政府以“晋祠”为核心,向外辐射,将兴建“晋阳湖”公园规划建成九大滨湖风景区,城西将是近几年日趋热化的房地产市场竞争区域。
太原市各城区房价售价比例:(略)
三、太原市别墅市场分析
太原市别墅市场在2004年中开始放量,至今开发建造别墅楼盘共有五个,从太原别墅市场分布区域来看,主要集中在东山、龙山、涧河路、滨河路区域,这些地区最大特点为交通便捷,与市中心距离大多在10—15公里之间。
1、别墅产品呈板块式分布与如下区域
东山区——依托东山过境高速路便捷优势、使规模性别墅住宅更添魅力
这一区域为东山过境高速公路出口段,基本上可看作是东山过境地段的延伸带,这一带别墅以中高档为主,区域市场内别墅住宅可谓姿态万千、各具特色。如龙观天下、小枣沟别墅。
龙山风景区——独栋高档度假型别墅
太原独一无二的山水资源优势,造就顶级概念。这一带别墅以高档为主,如:凤X山庄
涧河路——依托新动物园搬迁至此,造就新动物园我家后花园
这一区域发展空间小,是城北唯一别墅区,依托新动物园搬迁至此,全力打造新动物园我家后花园概念,别墅以独栋为主。如:卧虎山庄
滨河路——市政西进南移政策,依靠世纪大道长风街延伸路段
这一区域为新城扩建区,世纪大道长风街延伸段,这一带别墅以双拼联排式为主。如:飞云大院
【第二章竞争对手分析】
项目作为一个正在发售的别墅楼盘,势必将受以下项目影响:正在发售的别墅楼盘,这是本项目的直接竞争者,而正在发售的别墅楼盘势必分流本项目的潜在客户,成为本项目的直接竞争对手,将在今年上市的别墅楼盘又会成为本项目的威胁者,是本项目的潜在竞争对手。
现太原有别墅竞争项目三个,分布于太原市的两个行政区。(略)
本项目周围间接竞争对手有五个,大部分分布于城南(略)
【第三章项目概况】
本项目地处太原市西南九公里的神堂沟温泉生态旅游渡假中心,地理位置东临汾水、西依龙山、地势起伏、风光依丽、山水相映、环境幽雅是省内唯一阶梯式大型绿色田园山庄,山庄占地面积85亩,山庄具有低密度、单户独院、高绿化的特点,洋溢着中西结合的气息,草青花繁、别墅造型各异,中央广场拥有高达14米的“龙吟泉”瀑布,动静有序、层次错落、自然与和谐,弥漫着雅静的田园风光。
·项目SWOT分析
1、项目优势(strength)
①区位优势——地处龙城旅游黄金板块
项目位于神堂沟温泉旅游渡假村中心,坐拥旅游黄金板块,资源是其它项目无法相比拟的,此区域具有如下显著特征:
a)丰富的景观资源;
b)深厚的涉外文化积淀;
c)聚集旅游度假人群;
上述三点都将构成本案的无可比拟的重大利好。
坐拥旅游板块为本项目提供了良好的景观资源优势,成为意义上的旅游地产,长期涉外氛围的积淀、精英人群的聚集也为本案占领高端市场提供了潜在的销售利好。
②周边优势
周边拥有山西华港私立中学、外国语学院(正建)、大型水上乐园(正建),为本案增添了新的亮点。
③交通优势
边临西北二环高速公路,至机场只需15分钟,至市中心只需20分钟。