文档介绍：商业房地产投资十三参数分析
第二章商业房地产投资十三参数分析
在市场的分析中有众多的着眼点,这里将众多的因素归纳成十三
项参数,以此方便对市场的分析。这里所说的市场是指商业房地产领域
中,以收取租金模式。集中化管理运营的商厦或聚合体。它以摊位或柜
台、房间等形式,以租赁或买断使用权、产权的方式给经营户,并依靠
其营业收取租金。市场不同于集中管理的商场或连锁店主要以收取流水
返扣或自己进货经营,此处的开发商不涉入商户的经营,仅提供场所和
服务从而收取租金。
市场这种业态是经济发展到一定阶段的产物,它一般以中低档产品
为主要经营对象。纵观国际,在欧美等发达国家,目前这种摊位式的市
场很少,一般都是超市、连锁店或大型商场、SHOPPINGMALL。市场这
种个体的零散性业态在发展中国家有比较强的生命力,这主要与这些国
家的人们经济收入水平不高、消费力弱有关。
在发达国家中,除了国际旅游购物市场外,如韩国的南大门市场,
因为这个行业的特性要求市场以摊位式较好,而人们日常生活用品这类
稳定性消费领域如家居、服装、日用百货等都由超市或商场代替。
在人均收入低的国家,市场的环境差,但产品价格便宜,适合低
层次的消费者。所以在任何一个城市,消费较高的人往往去商场、专卖
店,而中低收入者一般都喜欢去市场。越是人均收入低的城市,市场业
态的生意越红火;反之,人均收入越高的城市,市场生意则越差。例
如,上海、北京的商场生意很红火,而近邻的石家庄、天津的商场收益
就较差;反而天津的大胡同,石家庄南三条、新华市场在当地则是无人
不知。
城市化水平越低的城市,人均收入越低,市场的表现方式也就越初
商
业
房
地
产
投
资
分
析
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第二章商业房地产投资十三参数分析
级。如兰州市,由于甘肃省人均收入低,人们购物都集中在市场,导致
了大部分大商场生意萧条。从而造成了兰州东部市场的一个摊位转让费
高达50万(而在2001年,兰州市的一个普通民宅商品房才售7~8万元)。
反之在人均收入越高的城市,供给方式也就越高级,如上海人均GDP为
4000美元,则人们的购物方式多为商场购物,上海的初级或中级的摊位
式市场生意就相对很差。
随着经济的发展,市场会逐渐过渡到商场、超市等商业形态,市场
模式就会让位于下一个高级层次的商业模式。
一、时机性
市场这种行业,其实是一种时机性行业,它是经济发展到一定阶段
的产物,也会随着经济的发展有其产生、发展及消亡的过程。
例如,在20世纪80年代,当时根本就没有边贸市场,随着1992年改
革开放,才在各边境城市形成了大大小小的边贸市场。又如,随着高科
技的发展,1995年电脑和通讯产品降价,并开始进入个人消费,个人消
费的上涨使得1995年后,在全国各地兴起了电脑市场。未来,如果电脑
行业由PC机时代进入网络直销模式时代,那么电脑批零市场又会进入其
衰退的过程。
市场是经济发展到一定阶段的产物,随着大环境的发展,它本身也
在不断地变化。例如随着经济的衰退或竞争的激烈,服装业和食品业将
逐渐饱和进而进入萎缩期。
20世纪90年代初中期,家电城遍布于全国各大中城市,而现在,在
大一点的城市,家电行业已发展到由国美、苏宁、大中等家电连锁巨头
的连锁化销售模式,原先的家电城模式也被淘汰出局。如果在这些有国
美、苏宁等控制的大中城市开家电城,就很难成功。家电行业中摊位式
的营销模式,在某些城市里已过时,因而也不再有生存的空间。
此外,市场的时机性还表现为切入点的选择。一般,若进入该行业
时,市场属于整合、变动期,即发生突发事件、火灾、拆迁等时,则此
时就不是合适的切入点,应另做其他考虑。
以音像市场为例,以前全国各地有几千家音像市场,但随着打击盗
版的深入,音像市场都关闭了。因此如果再扩建音像市场,则与国家要
求的发展趋势不符,也就很难开下去了。
商
业
房
地
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投
资
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二、进程性
市场的进程性分行业进程性、市场业态进程性及建筑形式进程性3个
方面。
(一)行业进程性
商业进程性从宏观上讲是趋势时机性,具体到每一个行业则是其行
业的进程性。
例如服装市场是各个城市很早就存在的市场,最初是低端的大棚
式、或占道经营的临街式,后来则发展为集贸大厦服装市场。许多人都
知道,在市场里可以砍价,而且批发会更便宜。而在大城市或经济发展
水平高一点的城市里,则一般都去百货商场或专卖店购物,很少去市
场。随着经济发展,人们也会逐渐去专卖店、百货商场“认牌子”,购
买品牌服装。
GDP指数也是衡量的标准之一,在人均收入超过2500元/月的城市,
小市场(日常用