操作指引――不动产抵押.doc

文档介绍：操作指引——“不动产抵押”的执行,统一操作流程,确保反担保措施的合法、有效,根据国家法律规定,结合公司实际,制定本指引。、其他建筑物、构筑物等。:,未实际交付的,应重点调查:,包括但不限于购买该不动产的合同书或协议书、已经付款的凭证(发票)等;,了解该建筑物的建设情况、该项目的总建筑层数、现建筑层数,评估实际施工进度能否达到拟交付日期的要求;;(不动产是商品房的,开发商是否有《预售许可证》;不动产是其他建筑物的,开发人否有《土地使用权证》、《规划许可证》,《施工许可证》);该不动产所在建筑用地是否设有抵押权;,尚未办理或正在办理不动产所有权证书、土地使用权证书的,应重点调查:,包括但不限于合同书或协议书、已经付款的凭证(发票)等;,查看不动产的实际状态(空置、自用、出租等)对不动产已对外出租的应要求出租人提供租赁协议复印件并向承租人核实了解该不动产对外出租的价款、租赁期限等租赁协议相关内容的真实性;。,并取得所有权证书、土地使用权证书的,应重点调查:;(自然人)的要查明是否有隐性的法定共有人(夫妻);自然人系离婚人士的应查明该不动产所有权的取得时间是否在婚姻关系存续期间,离婚时是否对该不动产进行分割;,多人之间对不动产是按份共有还是共同共同;结合身份证信息核实登记人中是否有未满十八周岁的未成年人;,不一致的应要求反担保人提供有效证明其为不动产权利人的证明,如公司名称变更的工商登记材料等;、不动产名称、不动产座落位置、不动产面积等权属记载信息与土地使用权证记载信息是否一致;,有抵押权存在的,要落实能否设立二次抵押,不能设立二次抵押的要求反担保人提出解决方案;,查看不动产的实际状态(空置、自用、出租等)对不动产已对外出租的应要求出租人提供租赁协议复印件并向承租人核实了解该不动产对外出租的价款、租赁期限等租赁协议相关内容的真实性;,因其他原因无法取得所有权证书、土地使用权证书的,应重点审查:、土地使用权证书的原因;,包括但不限于合同书或协议书、已付款的赁证等;,查看不动产的实际状态(空置、自用、出租等)对不动产已对外出租的应要求出租人提供租赁协议复印件并向承租人核实了解该不动产对外出租的价款、租赁期限等租赁协议相关内容的真实性;:;。,包括但不限于与集体组织签订的买卖协议、租赁协议,征收协议、已经付款的凭证、自建房的建筑许可证等;,查看不动产的实际状态(空置、自用、出租等)对不动产已对外出租的应要求出租人提供租赁协议复印件并向承租人核实了解该不动产对外出租的价款、租赁期限等租赁协议相关内容的真实性;、实际权利人身份凭证(自然人身份证应在有效期内;单位营业执照应在年检有效期内)及其对该不动产享有权利的所有权利凭证,包括合同、协议、发票、收据、权属证书、证明等,应检视原件后复印件备份(复印件应要求权利人签字或盖章确认),业务归档时一并移交归档。,应从该不动产外部