文档介绍：:..一、 ,通过经营创造高于价格的价值。一个商业项II必须要系统考虑项目的商业定位、招商、经营,才能实现高水平的商业物业开发,达到预期的贏利目标。|何住宅的价值在于居住,保值升值。其关键是准确的产品处位及冃标消费群体肚位,最后通过销售实现开发价值。从投资角度来看,住宅可以买来自用,是保值投资,风险性极小,而商业项日一旦没做旺,其价值就极低,甚至一文不值,风险性极大。,住宅地产的价值链显然单一得多,即“开发商一一终端消费者雹商业地产的利益参与者更为复杂,它的价值链是“投资者——开发商——营运商——经营者——终端消费者雹其屮包含这四种权益关系,开发者的权益、所有者的权益、经营者的权益、管理者,的权益,它们与商业地产的开发模式密不可分。开发者是商业地产开发商;所有者是商铺真正的拥有者;第三是经营者,就是进入这个商业里面从事商品经营者;大型与中小型商场都碍要冇一个统一的管理者实施冇效的管理。开发者通过项目获得利益;所有者通过出租商业物业获取租金收入;经营者通过经营获取经营效益;管理者通过管理获取管理利益。与住宅开发相比,住宅仅仅通过发展商和购买者两个环节就可以构成单一价值链,而商业地产的价值链上除了开发商,还包括消费者、经营者和投资者,每个参与者都有自己的利益出发点,因此不可避免地存在着许多矛盾,像发展商要求铺位划分要好卖而经营者要求好用,投资者要求高回报而经营者要求先培育市场,以及商铺租与售的矛盾等。商业地产开发要权衡“四角恋爱”的利益关系。因此,为了平衡不同主体的利益,商业地产开发商不仅要考虑地段,更要考虑市场定位、业态组合、功能布局、管理模式、销售策略、投资冋报等因索。,也存在着一定的市场风险。除土地成本、土建费用及一些税费管理等因素比住宅用地高外,一般投资商业的人群相对较少,加Z现今人们理智投资理念加强,所以为降低市场运作风险,商业地产开发必须具有有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司三大要索,以有场有市为开发日的,这样才能增强投资者的信心,降低开发风险及提高开发价值。而住宅相对来说开发风险较小,因为住宅消费群体较广,住宅业态既具有居住功能,也具有投资功能,其双重作用为销售提供了更广阔的购买群体。二、 ,主要功能是用来满足消费者的居住要求。楼盘除了消极被动的随市场供求关系变动而升值外,无法带来额外的利润,因此增值空间小。而商业地产开发的从严格意义上说不仅仅是产品,更是资本,它通过经营能不断衍生出新的价值,增值空间很大。但应该同时看到,商业地产的风险也要更大,因此商业地产的成功需耍具有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司。其次,商业地产的表现形式也更多,有shopping购物中心、主题商场、商业街、社区街铺等。商业地产的核心是要搞活商业,而住宅地产追求的是居住的舒适度,也有人说住宅地产开发的是“城”,商业地产开发的是“市",这是两者Z间的本质区別。因此,商业地产的可持续性发展是项目能否成功的重要条件,它更着眼于一种长期效益。而住宅地产相对要简