文档介绍：第一部分市场分析
贵阳宏观市场分析
(一) 2000年贵阳房地产整体分析:
2000年贵阳房地产面临前所未有的发展良机,与全国许多城市相比,贵阳房地产业形势较好,前几年空置房比例在15%左右,近几年空置率一直较低,这与国家支持房地产业发展的政策逐步完善有关,也与百姓住房消费观念的加强和房改的深入,住房信贷投入增加,开放住房二级市场,减免部分税费等有很大关系。贵阳市的房地产市场价格近年来呈稳中有升趋势,尤其是中心区房价,高层多层升幅不同,多层升幅更大,究其原因,由于市区土地供应减少而使市区商品房(尤其多层)供应相对减少,因而市区房价上扬在所难免。市民也会改变过去那种不愿离开中心区居住的观念,目光朝城郊结合部环境好配套设施齐全的住宅小区转移。乌当、白云、小河地区的房地产开发潜力很大,现在交通道路又有了很大改观,老百姓住房投资升值保值的观念加强,会有更多的市民将余钱投向房地产,这从2000年贵阳房地产商品房成交量高达200万M2可以看出。
2000年贵阳高层住宅市场分析
贵阳系贵州省省会,是全省政治、经济、文化的中心,是我国西南地区重要的交通枢纽。新中国成立以来,尤其是改革开放20年来,贵阳市经济建设取得了巨大成就,人民的物质文化生活水平得到了很大的提高,同时也造就了一大批个体经营者,在物质上率先进入小康。他们开始追求较高的物质生活和自身高贵身份的象征。在有需求必有供应的客观经济规律条件下,高层物业就成为了先富起来的这部分人的消费对象,高层住宅市场从而产生。
2000年是贵阳高层楼盘飞速发展时期,其主要特点是以人性化的居住空间为主。这一代高层楼盘在以前的基础上得到更深层次的发展,外立面、规划、配套、项目包装、智能化等都变得更新、更完善。90年代末期高层住宅楼宇呈雨后春笋般,逐步走向规模化。中天花园、中天广场以浪漫的欧陆式推出,成为欧陆风潮流行的最好说明。欧陆风格高层楼盘逐步走向市场。但到了2000年欧陆概念的高层楼盘又有泛滥的势头,同时,市场中又出现了多个质素较好的高层楼盘,如钻石广场、鸿基都市花园、天恒城市花园、中天广场、在水一方等。它们走精品型的综合素质路线,给高层楼盘赋予了更深一层的定义和内涵,并注入了较高的科技含量,智能化高层住宅又成为一个新热点,其概念至今不断延续和创新。
高层楼盘发展到今天,已由地段性,概念性,个性化向综合性智能化素质型高档楼盘过渡和发展,消费者层面也发生了变化,由90年代的暴发户“土包子”转变为90年代“绅士”型的富贵一族,自然对高层楼盘的要求也越来越高。
纵观2000年的高层楼盘市场,多数以地段(如中华路)、建筑风格(现代建筑,欧陆式建筑、港式建筑风格)、社区文化等作为高层品牌的支持点,目前高层楼盘竞争到了炽热化程度,大多数会所,园林景观等硬件配套设施档次越来越高,而高层楼盘真正理念是能体现生活方式和社区文化的内涵。
(三)2001年贵阳高层市场综合预测分析
贵阳市高层市场在99年以后, 竞争愈显激烈,且供应量日渐增大,高层市场的销售已明显趋缓。众多开发商对高层项目的开发真是“又爱又恨”,“爱”的是开发高层会有高额的利润回报,“恨”的是高层的风险实在太大。
为此,敝司通过了几个月的时间,对贵阳的高层市场进行了仔细的研究,对整个市场的未来趋势做了如下的综合预测。(仅供参考)
高层整体市场走势预测
任何一个市场都必须经过:
萌芽成长成熟衰落更新
贵阳的高层市场目前正处在成长阶段,其未来发展将呈如下势态:
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目前的市内高层主要以其地段为主要优势。但我们都知道,土地是不可再生的。市区内的土地随着开发量的增加而逐渐减少,未来的高层想以地段为优势已不可能,只能以提高自身综合质素和利用环境因素来赢得市场。目前,“在水一方”的推出就拉开了这种走势的帷幕。未来沿南明河和黔灵公园附近的地块将会更受开发商青睐。
,市中心新建高层将会逐渐以商务型公寓为主。
贵阳市一级地段及其辐射的周边区域,是市区内的主要商业区,人流、车流都非常大。并不是居住的最佳选择;而且市区内地价高,可供开发的土地又少。这必将造成客户花高价而买不到理想的居住区域。
商业较为集中的市中心,必然会形成办公用房的大量需求,住、办两用的商务公寓会逐渐成为中小公司争购的热点。而在城市副中心地带对住家而言,相对中心区就较为理想。商业氛围不那么浓厚、较为安静、交通又便利;且城市副中心地带,环境、景观优势较明显的地块(如南明河沿岸、河滨公园附近、黔灵公司附近)同样具备开发高档物业的条件。而其它环境、景观不理想的副中心地块也能以价格优势抢占市场。
“细分化”发展。
现在的高层除了嘉信华庭是以纯住宅以外,其余的大多是商、住两用或商、