文档介绍：昌龙滨江项目初设整改建议案
一、关于项目的定位设想
昌龙滨江项目,位于重庆南滨路西向末段,隶属南岸经开区,周边高尚住宅区密集,现已包括【隆鑫·俊逸天下】、【美堤雅城】等在内的众多楼盘在此修建或投入使用。恒基兆业集团也在紧邻项目旁的地块取得开发使用权,准备修建滨江高端产品。
竞争对手的纷纷涌入,从侧面表明,本案所处的位置,毋庸置疑,是今后南滨路又一颇具升值潜力且发展空间巨大的优质地段。
那么,昌龙滨江项目,它的定位,应该是怎样的?它应该具有什么样的特征,才能在诸多竞争对手的夹击中脱颖而出?才可以在南滨路这样一个比较特殊的开发地段充分彰显自身的价值并得到消费者的认可?在我们看来,昌龙滨江项目,至少应该拥有以下四点特质:
首先,它是一个精品项目。由于项目占地较小,在不占据规模效应的前提下,只有走“精品路线”才能和周边的大型项目相抗衡;
其次,它必须要在产品设计上创新。至少它是在同区域创新,否则很难实现差异化,赢得市场;
再次,它能够有效针对多层类购房者产生足够大的吸引力,否则无法在竞争激烈的市场里分得一杯羹;
最后,它应该充分利用地块价值,最大化开发商的利益。可以将产品价值的最大化与开发利润的最大化完美结合。
综合以上四点,我们就可以对昌龙滨江项目的初设进行有的放矢的指导性建议。
首先,我们在立足地块基本条件的前提下,提出更有冲击力和创造性的建议。
二、初设中原本存在某些问题,不符合“昌龙滨江项目”原本应有的定位设想,亟需整改
1、用地红线和建筑控制线混淆
图中红色虚线部分,初设将其标为“建筑规划线”,而内部的蓝色虚线部分,又有控制规划的用途。二者明显有矛盾冲突的地方。因此,需要调整清晰。否则,后期的深化方案无法对地块建筑进行排列摆放。
2、入口处紧布多层物业,直接影响到该物业的销售前景。
小区大门处,紧紧摆放一栋多层单元,从销售的角度讲,这对于该单元物业存在致命性影响,更为重要的是,小区的主要商业设施与其直面相对,紧有近20米的间隔。所以,无论从哪个角度来说,这都是不合理的设计,需要调整,尽量减少此类型产品出现。
3、小区商业设计过于平淡,设计上鲜有亮点。

不足之处从平面图及效果图上,可以看到,本案的商业配套几乎都依赖于入口处的这栋商业建筑,以这种集合式的设计理念来处理整个小区的商业配套。这对于大盘林立的本地块来说,显得太弱小了。第一,商业体量本来就小,占地不过3000余平米,第二,设计上仍然遵循最普通的“大面积住宅+一栋商业建筑”的陈旧模式。
小结这样的商业设计,给人感觉比较生硬,仅仅是为了商业配套而做出来的商业配套。在布局及设计上,鲜有亮点。如此设计,很难和一街之隔的隆鑫·俊逸天下商业比较。最终只能沦为普通的社区型普通商业设施。
4、容积率偏高
从初设的图纸来看,。作为高尚多层住宅物业,。最主要的是,整体感觉小区排布比较密集。
5、建筑风格不突出
小区整体上建筑风格不明确。无论是建筑风格,还是外立面的色彩,既无异域风格可言,也没有现代简约之美。很难给人留下深刻的第一印象。
6、小区外围绿化带处理过于简单
作为红线退出的绿化地带,绿化带处理得比较简单。仅采用种植绿化植物的方式加以铺装。没有配合景观小品或者其他的手段。
7、入口可以适当增大,与外围绿化带相融合,增强入口的效果。
如何将小区大门与门口的绿化带有机结合起来,是项目规划设计中可以思考的一个问题,这样,能够让本来就不大的小区显得更有气势,同时也是巧妙的利用了红线绿化带上的绿化设施。
8、小区交通动线存在问题
小区的交通车行动线,穿越小区中轴线绿化最大组团,明显是不符合要求。
3)、车库人行入口建议改换位置,尽量减少对消防的阻挡,同时增大整体绿化面积。
将两个车库人行入口的位置改换,减小对车行道路的阻碍,更重要的是,可以使中轴绿化核心组团显得更加通畅和完整。
9、小区存在大量西北向房屋,导致不得不面对西晒问题,对销售而言较为不利。

以上所标示出的房屋,都存在一定程度的西晒问题。尤其是卧室(红色方框),明显的西北向位置摆放,致使西晒不可避免。
10、消防设计,与高品质精品楼盘的定位设想背道而驰。
1)、西北向楼栋无消防登高面
西北向的两栋多层均无消防登高面,设计存在明显的疏漏。甚至连小区中庭的“楼王”项目也没有涉及登高面。
2)、在某些细部,可以最大程度的优化消防动线。
这两栋多层间的消防动线可以尝试取消,减小道路宽度,将其打造成带有私家花园性质的人性通道。但为了保证消防上的动线通畅,则可以考虑将这两栋房屋背后的道路拓宽,并设计消防登高面,满足消防应急之需。
通过对以上原设计方案的细部考察,可知存在一定程度的与地块定位设想不符的细节,显然,问题的存在