文档介绍：:..“湘艺苑”广告策划方案fl录刖吕第一节市场分析一株洲市房地产市场基木状况二株洲市同类住宅调查统计三消费者分析第二节“湘艺苑”项目分析一项目优势分析二项冃劣势分析三竞争对手分析四项目价格策略分析五核心价值分析第三节推广策略界定一H标消费群体界定二卖点界定第四节广告策略一广告宣传目的二总体策略三广告主题四要树立的形象五分期广告的梏合策略第五节营销活动建议一营销渠道及人员促销建设二营销公关活动建议第六节媒体策略一媒体目标二目标受众三媒介策略四媒介分析及选择五广告预算及分配第七节方案说明- •,塑造、提升品牌形象。木方案在于为“湘艺苑”提供一个准确的定位与广告方向,作出全程战略性的指导。在对本地市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下,找岀“湘艺苑”项目的资源问题与机会,以达到或超出“湘艺苑”的原定销售计划,并为鸿宇房地产塑造品牌。笫一节市场分析一、株洲市房地产市产基木状况1、株洲市属于四线城市,房地产市场虽不是很成熟,但是有融城的美好前景;有高速有效的物流体系;又据东西南北交通要寒;处屮南最人服装批发市场;有人批人型国有企业。这意味着株洲的诱人的市场和低廉的劳动力市场。所以,各大商家纷纷进入株洲。房地产更是有人量外资抢入,行业的竞争口益激烈,竞争的层次不断升级。从2000年以前的消费住房以经济适川房及单位福利分房为主到冃前以商品房为主流住房消费,房地产业日趋成熟,房地产开发公司实力不断上升,达到初步的产业化水平。即房地产大战既将打开。株洲市内房地产开发商约100家,经过儿年的市场竞争,房地产项目投资开发规模不断扩大,开发形式全面化,多样化。到2001年为止,房地产项目投资达到82118万元,住房项目方而的投资达到43628万元。2001年当年房地产项目竣工面积为83万平方米,住宅竣工面积为80万平方米,商品房销伟面积为40万平方米,商品房销售总额为37723万元。最新统计数据表明,,住房销售均价由2001年初的824元/平方米上升至2002年初的1002元/平方米,%o2、现有品牌楼盘的基本状况,现有名的楼盘西区有湘银房产、保利房产等;南区有庆云山庄、湘江四季花园、南星小区等:北有响石岭广场圈等。但是由于市场不是很成熟,他们有这样或那样的缺点。具体表现在以下这些方面:A、定位及推广都不是很规范,抱着卖出去就是目的心理。忽视楼盘品牌的建设,忽视楼盘内涵的建设,导致后继开发力不足。B、有的没有服务的概念。这又表现在销后服务差劲,物业管理不规范,有的业主不是享受服务而是受气,造成开发商与业主的对立,小区的基木建设搞不上去。C、小区规化与白然融和概念不足,人为景观痕迹太重。3、政府引导监管不够,销售手段不合理,收费不合理,手续不合理,还有的不合法。二、株洲市同类住宅调查统计“同类”定义为具有小高层,别墅等的住宅小区。现将株洲市河西,河东小区进行人体对比分析如21、河西地带。由于河四为新开发城区,在整个大环境的绿化、城市规划方面冇其独特的优势。总体来说,河西地段房地产都在卖自然环境。湘银:核心竟争力:二十一世纪购房新