文档介绍：:..澳门城(宸)销售定价方案一、 区域市场实态分析(一) 峰山房地产总体供求状况1、 后窑幸福庄园。开发面积约14万平米。户型复式较多,现在采取预定销售,价位在1700-1800左右。存量在130000左右约900户。优势:独-无二的复式房,为农村中上家庭所喜爱;区位靠近双沟新城,有一定竞争优势;环境靠水优雅,宜居度比较高。劣势:周边功能配套欠缺;价格也没竞争优势。2、 峰山家园。开发血积约5()()()()平米,住宅约44000,商业约6000,现在已开始预售,价位在900-1500Z间,存量约400户左右。优势:价格优势明显;快具备供房条件。劣势:地势不好;先期名声不佳。3、 清华园。开发面积约50000平米,400户左右,基本售罄,价格1400-1500Z间。优势:开发早,没有竟争;价格适中,为客户所接受。4、 张郭居住区。开发而积200亩,约600户,己建成约400八,已销售约130户,存量约470户。价位在1300-1400Z间。优势:户型优势,多为两层,容易为农村人接受;价格优势:在老百姓接受程度范围内。总体存量结余在1600户左右。考虑到幸福庄园辐射范围不在我们竞争范围内,可以忽略不计。存量房应在700户左右。(二) 峰山辐射区人口及购买力状况分析(缺资料,搜集示再补上)(三) 结论。峰山整体人口偏少,刚性需求不足,乡域区位没冇足够人口虽支撑也处于较弱地位;区域主体存量富余;价格没有市场竞争优势。但峰山人有两百多年商业历史,重商氛围比较浓郁,商业区位优势比较明显,这对于我们商业体量比较大的小区来说是个好事。同时,西南岗处于江苏省委决心解决安居工程的重点地区,未来拆迁安置道路会比较平坦,刚性需求有较人补充发展空间。只要抓住快速启动、把握入市时机;销售方式灵活,把握拆迁主体;商业领袖带动、把握拆迁安宜;超前利用政策,把握政府推动等四个环节。澳门城(宸)项口必将走向辉煌的明天!二、 项冃主要卖点、强弱势分析与对策(一) 澳门城(宸)项目主要卖点1、 独一无二的区位优势2、 独一无二的平坦小区3、 独一无二的商业领袖地位4、 独一无二的绿化景观、休闲娱乐宜居环境5、 独一无二的个性化选择6、 独一无二的风水优势(二) 澳门城(宸)项目强弱势分析强势因素有:1、政府支持力度或空间比较人,关键是事在人为。2、商业体最比较人,盈利空间大于任何小区,关键是抓住主商业带动和拆迁商业安置。3、综合优势明显,关键是把握住入市时点、节奏、方式(含销售)。弱势因素在:1、成木比其他小区高,竞争力削弱。2、开发时机不是太好,比较竞争较为强烈。3、运行机制、财务制约,很难适应快捷的开发需求。4、政策处于敏感波动期,把控风险增大。(三) 对策1、首要因素是组建快速反应团队,高效、快速反应团队是做事、做牛意的决定因索,澳门城(宸)项ri当中弱势都是为吋间因素制约的,只要抓住一个块字,弱势nJ以化解变被动为主动。举个简单例了,比如现在国家叫停小产权,。如果我们快,对既成事实的东西,政府可能网开一面,是俯就,不一定吃亏,可能反而是好事。如迟,则很有可能被划在叫停行列,使你开发无限期推迟,拖垮你。再如,成本高这个弱势,如果我们真的年前开工预伟,拆迁安置可以消化掉,