文档介绍：:..恒大城项目营销推广策划方案恒大地产集团重庆有限公司营销中心2007年3月15日第一部分项目分析 3一、 区域分析 3二、 项目简介 5三、 项目地块和指标分析 6(一) 项目经济指标 6(二) 项目地块现状 7(三) 项目地块四至范围 7(四) 项目地块交通环境 7(五) 项目地块周边配套 8四、 项目SWOT分析 9五、 项目竞争态势分析 10(一) 竞争区域和楼盘分布图 10(二) 区域竞争情况分析表 11(三) 区域主要竞争楼盘情况分析表 11六、 项目总结 12第二部分项目定位 13一、 项目核心价值点及价值体系分析 13(一) 项目价值点及核心价值分析 13(二) 项目价值体系的构建 13二、 项目定位建议 14(一) 项目总体定位 14(二) 项目目标客户群体定位 14(三) 项目功能定位 16第三部分项目营销 16一、 项目总体营销推广策略 16二、 项目阶段性营销推广策略 16三、 2007年项目销售策划 18(一) 第一阶段:亮相阶段 20(二) 第二阶段:蓄势阶段 21(三) 第三阶段:内部认购 22(四) 第四阶段:公开发售阶段(1) 22(五) 第五阶段:公开发售阶段(2) 23(六) 第六阶段:公开发售阶段(3) 24(七) 第七阶段:公开发售阶段(4) 24第四部分项目推广 25一、 项目名称 25二、 项目定位 25三、 项目广告语 25四、 项目形象广告 25五、 项目卖点提炼 25六、 项目广告推广策略 26七、 项目生活意境描述 27八、 项目推广风格 28九、 项目阶段性广告推广策略 29十、项目推广思路和流程 29(一) 恒大地产集团山城送“湖” 29(二) 恒大城开创城南湖居时代 29(三) 极致水岸生活莅临重庆 30(四) 恒大城-印湖引发人居风暴 30(五) 恒大城成就百年水岸名盘 31(六) 南部,一座新城悄然崛起(暂略) 31十、项目现场包装策划 32(一) 销售中心包装 32(二) 销售中心功能设置 32十一、项目营销费用预算 33第一部分项目分析龙头寺弹子石萃华大侨大坪/第条弹子石版块3000元/平米茶园版块2300元/平米"尸7旗河沟五整店大石塌龙洲湾版块25oo兀m步第二条快速公交线滨江路版块3800元/平米南坪版块3700元/平米新兰湖版块3300元/平米商报圈恥朱小白刑A李家沱大備 Q李家沱*块1、2600对T1米至外;渔洞版块元/平米南部新城(一)重要结论1、整个南部呈现各区域百花齐放的发展局面,有力地提升了整个南部的吸引力,使“生活向南”已经成为必然的趋势。2、相比重庆其他区域而言,南部是综合升值空间比较大的重点区域之一,而且能在极短的时间内可能得到实现。一线江山资源、便利交通条件、区域长久以来的吸引力、相对便宜的房屋价格、规划的逐渐实施与落实等,是其能得到快速发展强有力的保障。3、 内部竞争更加激烈,从区域定位到楼盘定位到市场定位,从风情区隔到品质区隔再到价格吸引……,各开发商和各楼盘在努力地寻找或创造自己的市场空间(尽管同质化难以避免的出现)。4、 南部新城、茶园新区、弹子石CBD三大新兴区域,在大盘大区域的带动下,将迅速地成长起来,将对新兰湖片区、南滨路沿线、南坪中心三大成熟区域产生极大的冲击。5、 虽然巴南在南部新城的号召下,在融汇半岛和太阳城的提升下,但是目前该区域对主城中高端客户的吸引力还是比较有限,目前来自外区域在该地置业者仍旧对价格十分敏感,对品质的认同度也相当重庆化。6、 项目区位处于南岸区与巴南区交界区域,扼守南部新城的出入门户,位置十分关键,但不是南部新城发展的核心,南部新城的核心在龙洲湾(部分覆盖融汇半岛)。项目最为重要而且最可信的是南部新城门户和李家沱新城核心。7、 项目要打造较较高品质的项目,必须对重庆购房者重庆化的品质认知和认可深入剖析,使项目对核心品质的营造和诉求与消费群的认可保持一致并略有提升。重庆目前主流消费者对品质的主要喜欢两种:一是对独特资源拥有和宣传扩大所带来的品质营造,如有山、有水、有教育、有规模型楼盘;二是对创新的挖掘和区隔定位所带来的品质营造,如风情创新、理念创新、楼宇形态创新(尤其是外立面)、户内空间创新等,就是这样,许多在业界被广为不看好的楼盘也获得极大成功。重庆最不认可的品质是:对细节的处理和品位生活的引导所带来的品质提升,可能对于他们来说,觉得不可信,或者是觉得对其所带来的价值感和尊崇感不能与其带来的购买成本提升相比。这类失败的案例在重庆太多:天江鼎城、复地上城、融科蔚城、爱加丽都等,当然这只是他们失败的主要原因之一。(二)南部新城详解南部新城,总规划占地面积80平方公里,建设成总人口60万的重庆南部生态园林