文档介绍：马山县房地产
市场调查报告及评估
2005年1月15日
目录
一、前言……………………………………………………3-4
二、马山印象………………………………………………5
三、房地产市场现状………………………………………6-10
四、商业环境分析…………………………………………11-14
五、投资前景预测…………………………………………15
六、评估结论………………………………………………16-17
一、前言
本次市场调查主要针对马山县房地产市场,并将当地经济状况、商业环境及投资前景做一一分析,供投资者参考。
调查历时三天(2005年1月11日至1月13日),报告中所提及的数据采集周期为2004年1月份至2005年1月份;本次市调采用深度访谈的形式进行,采样标本涉及到公务员、餐馆老板、美容院老板、房地产开发商、摩的司机、旅社工作人员、服装店主、商铺铺主等20多位从事各行业的人员。由于受访人员面广、访谈度深,因此,调查所采集的资料较为真实,分析也会较为准确。
访谈不同的采样标本,目的是为了了解所需的不同层面的资料:
公务员:由于收入较为稳定,目前是马山县置业和高档消费的主体之一,主要了解他们置业的心态和生活习惯;
餐馆老板:大多集中于汽车站一带,他们的顾客以本地有一定消费能力的人群以及外地人为主,主要了解当地的消费习惯和餐馆的经营状况,从而分析当地的经济状况;
美容院老板:顾客多为在当地属于收入较高者,主要了解这部分人的职业、收入来源及消费习惯;
房地产开发商:主要了解客户的组成及当前马山县房地产政策和走势;
摩的司机:由于他们每天穿梭于各条道路之间,对县城内各类大小事情都耳闻目睹,有利于我们更了解马山;
旅社工作人员:他们多为本地人,对马山县很了解,同时也能打听到顾客来源;
服装店主:马山有二十来个服装品牌专卖店,主要了解他们的经营状况和顾客群体,反映出当地商业状况;
商铺铺主:从铺主的出租情况、租金等方面了解商业发展前景及未来商业区走势。
二、马山印象
本次市场调查人员是初次到马山县,所得到的调查资料来进行的市场分析会更为客观;
马山县城实质上属于一个小盆地,四周均被高山围绕,平地面积狭小,土地资源较为有限;由于地势的限制,很难有更大的城市发展规划,这将阻碍马山县城的城市扩建,周边乡镇人口进不来,不利于经济的增长,也影响到人口的增加;,人口达不到一定规模,此地的商业就很难有起色,对于马山这样一个没有支柱产业的小县城来说,财政税收必成问题,财政没有钱城市的基础设施建设就会滞后,同样城市发展也会举步为艰。
马山县还是一个缺水的县城,在枯水期,三楼以上基本停水,一二楼水压也偏低;对外来投宿的旅客极为不便,在冬天(枯水期),旅馆每天平均也就两三个顾客,由此可见马山县流动人口极少,这也是衡量一个地区经济状况的指标之一。
马山县城区道路多为10米至15米宽,原因很简单:由于缺乏城市规划,全城清一色的“天地楼”,在出让地皮时,政府为多收土地款,对道路均按最低标准规划;全城的20米以上的道路仅有两条,这两条大道是后规划的,因此还没有形成较为密集的商业带。
三、房地产市场现状
2004年马山县土地局出让了三宗地皮,分别为同富新城、江滨新城和原酒厂地块,加上2003年建设局下设一地产公司开发的敢浪小区;这四个项目为目前马山县城在开发的项目,其中前三家是开发商直接销售地皮,敢浪小区是全县唯一销售商品房的项目。
四个项目销售情况如图所示:
同富新城:
地块于2004年12月18日获得(地价:280万元,支付50%土地款后即可办理销售手续),并于2005年1月6日开盘(距获得地块之日仅19天);此项目占地约22亩,划分地皮后出售,开发商负责建起地基,然后交付给客户;整个地块共划分为53块地皮(规格为8m×13m即双门面),每块地12万至15万元,截至2005年1月13日止已销售了51块地皮,销售业绩是当地最好的;购地皮可以按揭,但只能按揭50%,按揭期限最长为10年;
此项目的宣传物料极为简单:横幅、沙盘、几幅效果图和一些复印资料。
销售人员仅有三名,一名是经理,两名置业顾问,其中一名为兼职。
按正常的销售进度,不太可能在获得地块仅19天就能达到销售96%的业绩,从中必定有一定原因;经调查,此地块出让前,土地局已有通告,居民基本上知道此事;开盘当天就售出40多块地皮这一骄人业绩的蒂造者为一名风水先生;土地局出通告后,这位风水先生就带着罗盘到地块看风水,此地块本是农机厂的厂址,已有数十年的历史,没有墓葬,非常干净,是块风水宝地;此消息一经传出就吸引了许多居民前来看地,没开盘前就有很多人预定了位置,所以开盘就出现了抢购热潮。
由此可见当地人非常注重风水,为