文档介绍：:..朝阳星苑营销推广策划书II录总论3项目定位:3价格定位:3项日市场策略及销售周期划分4销售目标:4一市场分析51、 国家宏观调控对房地产帀场的影响52、 汉阳人道片区房地产市场特征63、 竞争性楼盘分析7(一) 周边竞争性楼盘项目基本参数表8(二) 周边竞争楼盘配套表10(三) 营销策略对比表11二项目SWOT分析121、 项日基本情况122、 项目SWOT分析15S(优势)16W(劣势)17O(机会)17T(挑战)17三项目定位191、 市场定位建议192、 市场价格定位建议21住宅销售价格的确定(平均价格)21商铺销售价格的确定(市场比较法)243、 H标客户群定位26四项日推广包装281、 LOGO设计282、 项目推广语303、 VI系列32五项目营销推广策略46主耍工程节点时间拟定48销售阶段时间初拟491、 内部登记期营销推广策划492、 对外咨询登记、排号期573、 入市引导及强销扩张期(2004年10月1U-2005年2月8日)4、强销持续期635、尾盘期64承诺书681、 住宅销售代理底价:682、 营销代理费:693、 广告费用的收取:694、 业绩考评奖惩:695、 销售宣传内容的承诺:706、 我们将配备专人为开发商和客户办理银行按揭及房产登记入住手续。707、我们将支付人民币10万元的销售代理质保金和前期包装垫付费用。70附:公司简介71附:公司相关证件影印件74结束语76总论项日定位:定位广告语: 传承文脉四爭庭院精致/精细/精品主导广告语: 四季庭院・开心人家辅助广告语: 朝阳映晨露星苑驾红云四季朝阳里一生心愿了价格定位:住宅价格:内部认购均价元/平方米;最终均价元/平方米;金程均价元/平方米商铺价格:一楼均价为元/平方米,二楼均价为元/平方米(如果木项1=1市场定位明确,规划设计卓越,楼盘富于竞争力,R达到复地・翠微新城、南国明珠等项目水平,其销售价在以上价位上可提高200—400元/nf)项目市场策略及销售周期划分第一阶段:集团内部登记期(2004年7月1日一7月31H)第二阶段:对外认购咨询登记期(2004年8月1日一9月30日)第三阶段:入市引导及强销扩张期(开盘)(2004年10月1H-2005年2刀8L1)第四阶段:强销持续期(2005年3月1口一5月15日)(—)第五阶段:尾盘期(2005年5月16B-6月10FI)(根据开发商工程进度的情况,以上具体时间可再作拟定)销售目标:到2005年5月1日,住宅销售达到元商铺销售达到元一市场分析1、国家宏观调控对房地产市场的影响从近两个月的市场来看,房子显然不如前一段好卖了,部分售楼部即使在双休ri也冷冷清清。观望者不仅仅是购房者,也包括开发商。在5月28F1的土地挂牌中,“冷场“的局面也卬证了国家宏观调控政策的威力。房地产审场的变化,缘于央行的紧缩银根政策。1=1询,银行对开发货款、长期货款、流动资金货款、抵押货款及个人按揭等涉及房地产开发的各个环节进行紧缩。这无疑是对中小房地产企业“釜底抽薪”。值得注意的是高档房、高价房、高层和大面积房(即“三高一大”)的楼盘,因其投资量人,而消费群相对较窄,如果持币观望者增加,企业资金冋笼跟不上,不排除开发商采取变相降价的措施。如果这有可能的话,乂势必波动房地产市场。一切征兆都显示:市场的拐点正在出现。毋庸置疑,房地产市场将处于一个充满风险的波动期。如何在这轮宏观调控的一系列政策作用下,跨越金融信贷和抬高项目开发门槛,是中小型房地产开发企业必须面对的最大最难的关键问题。结论:整个房地产审场将会出现有价无审的局而,价格不会有明显的起伏,市场热度会有所下降。2、 汉阳大道片区房地产市场特征(详情见附件)1地价持续上涨,市场连续2年的旺销开始回落1项目开发呈精品化、规模化1项tJ以多层为主,小高层受到市场亲睐I高尚精品楼盘的房价紧追汉口1建筑风格主要以欧美为主,大做“绿色”文章3、 竞争性楼盘分析竞争性楼盘区位分布图结合项忖的地理位置和精品楼盘的定位。特选取复地•翠微新城、金龙花园、绿色晴川、花前树下、阳城景园、琴台颖园为竞争对手。(一)周边竞争性楼盘项目基本参数表项目名称建筑类型开发商楼盘位置占地面积总建面容积率主力户型主力户型面积多层/小高层均价开盘时间工程进度销售状况复地•翠微新城(二)多层、 30 *2、3*280-**********.%金龙花园(二)多层、*2、4*2 1302900/3100未开盘期房・绿色晴川多层、 1.