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潍坊市房地产市场发展情况综述
目录
第一部分宏观政策分析
第二部分山东省宏观经济分析
第三部分潍坊市城市规划及交通情况
第四部分潍坊市房地产市场发展状况
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目录
第一部分宏观政策分析
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1、国家调控政策出台背景
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2、近期政策走势
不论大小,首付一律提高至30%
不论地区,各地均停3套及以上贷款
无社保无纳税外地人停放贷款
对房价上涨过快城市在一定时间内限制其购房套数
明确要求地方政府出台政策细则
政策逐步细化,愈加严厉
新国八条
对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%。
对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税
规定地方政府与金融问责机制
对房价上涨过快的城市实行限购政策
首置90平米以上住房首付提高至30%;二套房首付不低于50%
根据当地情况,各地银行可根据风险暂停发放第三套以上贷款
加快保障房安居工程建设
国十一条
差别化住房税收政策,二套房首付不低于40%
增加保障性住房和普通商品住房有效供给
进一步加强土地供应管理和商品房销售管理
落实地方各级人民政府责任
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3、山东省出台鲁八条具体细则
在国家出台国八条后,山东省相应国务院号召,于2011年2月17日出台了关于山东省具体的省八条,进一步完善地方政府对房地产市场的调控措施,具体细则如下:
一季度公布新建住房价格控制目标
省财政5亿元奖补保障房建设
济南、青岛要严格执行限购政策
今年供地量不得低于前两年年均供应量
年内实现全省房产档案数字化
稳定房价不力将被问责
通知要求各市、县(市)政府要建立完善房地产市场信息发布制度,提高商品住房交易透明度。
新闻媒体要科学、准确、深入解读国家和省的政策措施,加大对稳定房价和住房保障工作的宣传力度,防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。
省八条是对国八条的加强和补充,进一步落实国家对房地产调控的决心,省政府对此持肯定态度。
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4、鲁八条出台后各地市场反应
青岛
烟台
济南
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限购令出台后楼市开始逐步降温,延续至春节迄今为止成交量始终低位运行。
限购令对投资型客户和改善型客户将产生重创。
对高价楼盘影响较大,其客户被限购,有资格购买的客户又无支付能力。
若地方政府坚决贯彻,房价坚冰或将出现松动,可能会出现“量价齐减”的局面。
受传统淡季影响,且多数项目存量房源较少,成交量及来电来访量均较低。对市场的影响仍有待关注。
烟台市场处于理性合理发展阶段,客户以刚需为主,受政策影响较小。
限购前集中网签
1月市场成交量价齐升
主要项目2月成交走低
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4、鲁八条出台后各地市场反应
泰安
临沂
潍坊
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成交量与去年同期相比基本持平,无明显变化。
客户来访来电量明显下降,主要受春节传统淡季的影响。
地方政府尚未执行新政,客户对政策知悉程度较低,具体反应尚未表现。
1月正值传统淡季,成交量下降,受新政影响程度很难有效甄别。
但来电来访并未出现明显下降,部分项目甚至上升(房源充足,且以刚需客户为主)。
临沂市场民营经济发达,其从业者在购房群体中占较高比例。他们是考虑加息带来的购房成本增加还是通胀带来的资产贬值,仍需市场进一步论证。
客户对政策知悉度不高。
目前基本未受任何影响。
自2010年下半年起,受大开发商进入的影响,市场明显活跃,成交火爆,价格大幅上涨(突破原市场整体价格的30%)
2010年11月-2011年2月之间,更是呈现爆发式的增长,-2倍。
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5、鲁八条影响
鲁八条中明确指出济南、青岛限购,对两地的成交量产生较大的影响,实施限购后,2月份成交量平均下降约20%,截止到4月份成交量出现回暖;
新建住房价格控制目标将会在近期出台,将会在一定程度上对全省房地产市场的发展产生一定的影响,价格涨幅将会减缓;
房地产市场将会进一步加强规范,对部分投资客户和投机客户将会起到较大的限制左右。
鲁八条出台,明确指出对济南和青岛进行限购,对两地影响较大,从省内其他城市的成交和价格情况来看,省内其他地区影响相对较小。
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6、近期新政出台后潍坊市场客户影响
2011,面临史上最严的调控:加息、国八条、鲁八条、“限购令”,系列房地产政策频繁出台,给予市场一定的不确定性及恐慌因素。
潍坊本地客户对新政反应:
1、60%客户认为房地产调控仅限于国家一线、二线城市,不会在潍坊落地;
2、20%客户认为,房地产的调控会起到效果,预计未来一段时间潍坊会降价;
3、20%客户对新政敏感度较低,对新政尚无关注。(新政出台后随机抽查100名看房客户)
大部分客户对潍坊房价的上涨持肯定态度,认为短期内难以遏制其上涨势头;也是这部分客户选择在此期