文档介绍：--------------------------校验:_____________-----------------------日期:_____________农用地估价规程2012A76中华人民共和国国家标准GB/T28406-2012农用地估价规程2012-06-29发布2012-10-01实施中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局中国国家标准化管理委员会前言引言1范围2规范性引用文件3术语和定义4总则5农用地估价方法6农用地宗地估价7不同利用类型的农用地宗地估价8不同估价目的的农用地估价9农用地基准地价评估附录A(规范性附录)农用地价格影响因素表附录B(规范性附录)农用地估价工作附表附录C(规范性附录)农用地估价报告规范格式参考文献前言本标准由中华人民共和国国土资源部提出。本标准由全国国土资源标准化技术委员会(SAC/TC93)归口。本标准起草单位:国土资源部土地利用管理司、北京国土联房地产评估中心有限公司、中国农业大学、北京大学、中国人民大学、中国土地勘测规划院、国土资源部土地整治中心。本标准主要起草人:胡存智、张显胜、朱道林、冯长春、王军、吴海洋、周建春、关文荣、郝文聚、刘彦、杨丽平、吕萍。引言为全面掌握我国农用地资产状况,科学管理和合理有效地利用农用地,规范农用地估价行为,统一估价程序和方法,保证农用地估价结果客观、公正、科学、合理,根据《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规,结合我国国情,制定本标准。农用地估价规程1范围本标准规定了我国农用地估价工作的总则、估价方法、宗地估价方法以及基准地价评估方法。本标准适用于县级行政区内现有农用地和宜农未利用地。2规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件,仅注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。GB/T19231-2003土地基本术语GB/T21010-2007土地利用现状分类GB/T28405农用地定级规程GB/T28407农用地质量分等规程3术语和定义GBT19231-2003、GB/T21010-2001、GB/T28405、GB/T28407界定的以及下列术语和定义适用于本文件。农用地直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。后备土地资源目前尚未利用的各种荒芜、贫瘠和废弃、闲置,经过改造、加工、复垦、建设后可以利用为农用地的土地。均质地域农用地质量和价格水平基本相同的土地区域。农用地宗地权属明确、界线清楚、用途一致、相对独立或连片的农用地地块。基准地块是在农用地均质地域内设定的,其自然、社会经济等条件在该地域内具有代表性,使用状况相对稳定的地块,具有代表性、中庸性和稳定性。农用地价格在正常市场条件下,于特定期日,由农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等决定的价格。农用地宗地价格具体某一宗农用地在正常市场条件下特定期日的价格。农用地基准地价县(市)政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域,按照不同利用类型,分别评估确定的某一估价期日的平均价格。4总则农用地估价以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。农用地评估以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考,经比较修正后估算出待估农用地价格。在技术不变,其他要素不变的前提下,对相同面积的土地不断追加某种要素的投入所带来的报酬的增量(边际报酬)迟早会出现下降,这一规律在农业生产经营中普遍存在,估价中充分依据这一原则。农用地的总收益是由土地、劳动力、资本、经营管理等各种投入要素共同作用的结果,估价时要充分考虑上述各要素对农用地总收益的实际贡献水平。在一定的社会经济条件下,农用地的利用方式需要能充分发挥其土地的效用,产生良好的经济效益,而且要保持土地质量不下降,并对其周围的土地利用不会造成负面影响或危害。判断和确定农用地合理有效利用方式要考虑:持续的使用:根据农用地所处的区域环境和自身条件,所确定的农用地利用方式是可持续的;有效的使用:在确定的利用方式下,农用地所产生的经济效益是最佳的;合法的使用:合理有效的农用地利用方式,符合现行的法规、政策、规划等规定。农用地价格是由各种价格影响因素互相作用而形成的,这些价格影响因素经常在变化,农用地价格就在这些价格影响因素的不断变化中形成。估价人员要把握价格影响因素及价格变动规律,准确地评估价格。农用地估价以农用地市场供需决定农用地价格为依据,同时充分考虑农用地供需的特殊性和农用地市场的地域性。农用地估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值,农用地估价的结果具有时间相关性和时效性。影响农用地价格的因素主要包括自然因素、社会经济因素和特殊因素。本标准确定农用地价格的指导性影响因素体系如下:自然因素,