文档介绍：2008年上半年房地产市场形势分析及走势预测
内容摘要:2008年上半年,2008年上半年,房地产市场在加强宏观调控的作用下,供给平稳增长,市场销售则持续低迷,房价总水平涨幅回落,房地产市场已经步入调整阶段。下半年房地产市场面临进一步调整,住房市场价格总水平涨幅将继续明显回落,个别城市房价继续下降,房地产业在资金紧张的压力下进一步整合。政策的立足点应着力稳定房价,防止房地产市场出现较大的波动,促进房地产市场的平稳运行。
关键词:房地产调整价格调控政策
一、房价涨幅出现回落,房地产市场进入调整阶段
2008年上半年,在国家不断加强房地产市场调控政策和消费者持币观望的情况下,住房市场运行呈现以下特点:
(一)住房供应平稳增长,住房销售持续下降
受2007年房价普涨和新开工面积增长的影响,上半年住宅投资呈现较快增长的势头,1~%,,。住房施工面积和竣工面积增速虽比年初回落,但与上年同期相比,平稳增长,1~%,;%,,。而住房销售自2007年年末以来持续下降。1~%,销售量比上年同期下降 ,下降的幅度有逐渐扩大的趋势。市场趋冷主要集中在一些经济发达的大城市,其中仅北京、广东、江苏、浙江、上海等5省市销售面积就减少1427万平方米。住房市场供求关系已发生明显变化(见图1)。据住房建设部统计,,为2006年以来的最高值,相当于6月份成交量的10倍。
图1 2007年1~2月至2008年1~5月住宅供需状况
资料来源:根据中国经济景气月报数据整理
(二)中代价位住房逐步入市,住房供应结构进一步改善
在进一步抓紧落实保障性住房和中低价普通住房政策的作用下,住房供应结构进一步改善。一是房地产投资中的住房投资比重进一步提高,1~%,。二是中央财政和地方财政加大了对保障性住房建设的支持力度,廉租房、经济适用房等保障性用房的供给数量明显增加。三是限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设得到较好落实,各地规划建设的小户型普通商品房的比例继续提高,并逐步投入市场。1~5月份,套型面积90平方米以下的住宅投资同比增长86%,高于全部住房开发投资增速51个百分点;据住房建设部对40个重点城市住房上市供应量调查,1~;同时,各大城市建设的双限房项目也开始陆续入市。
(三)房价总水平涨势回落,个别城市房价开始下降
上半年,住宅价格总水平涨幅逐步下行。6月份,新建普通商品住房、%%,涨幅由年初以来的二位数下降到一位数(见图2)。从环比价格指数看,今年价格水平远低于上年,呈现涨幅下降的趋势(见图3),6月份新建普通商品住房、%和-%,处于由涨转跌的转折点,房价总水平涨势回落形势明显。
对统计局调查的70个大中城市销售心价具体分析,1月份环比指数下降的有13个城市,持平的有8个城市,到6月份,环比指数下降的有14个城市,持平的扩大到12个城市,分别增加1个和4个城市,反映出这种趋势有扩大之势。
图2 70个大中城市各种住宅销售同比价格指数(%)
资料来源:根据国家发改委和国家统计局公布数据整理。
图3 70个大中城市各种住宅销售环比价格指数(%)
资料来源:根据国家发改委和国家统计局公布数据整理。
尤其是引起社会关注的是,年初以来广州、深圳等个别城市房地产市场因为投机炒房比重较大,受预期变化影响,投机资金撤出较多,房价开始下降。据深圳房地产信息中心分析,今年5月份深圳房价比去年最高点下降36%,6月份全市新建商品住宅销售均价为11159元/平方米,比2007年全年均价下降19%。从表中统计局统计的数据可以看出,广州、深圳的房价从年初以来涨势顺落明显,环比已经出现负值,一些楼盘价格降幅较大,消费者观望的气氛较浓,房价还有下行的空间。而北京、上海等城市也呈现出住房销售量持续下降、开发商促销力度加大,房价在高位小幅回落、有所松动的迹象(见表1)。
表1 2008年部分城市新建住宅销售价格变化情况(%)
城市 2007年
12月 2008年
1月 2008年
2月 2008年
3月 2008年
4月 2008年
5月 20