文档介绍：2005深圳别墅研究报告
目录
第一部分概述
第二部分深圳别墅市场发展历程
1、历年市场供应
2、近年别墅类物业销售情况
第三部分深圳别墅市场特征和趋势
1、区域分析

2、产品分析

、户型结构
、功能与面积尺度关系
、各类型别墅功能分区的权重

3、价格分析

、售价格分析
4、客户分析

5、营销方式探讨
第四部分深圳别墅市场发展前景
 
编委:
指导:梁容潘军
编委:路莹隆颢
研究团队:青忠贵刘启陈俊伊张县庭吴茂萍吴刚
第一部分概述
现在常说的“别墅”,实际上涵盖了国外的两种物业类型:一种是House,一种是Villa。如果直译过来,House应该是“住宅”,而Villa才是真正的“别墅”,也可以译成“庄园”、“城堡”,一种带有诗意的住宅。
那么,如何区分Villa和House呢?当人们的生活富足之后,其居所也会发生第一居所和第二居所的分立。换而言之,人们这时不但要有生活,还要有度假;不但要活得现实,还要活得诗意;不但要生活在此处,还要生活在彼处。简单地说, Villa一般是指处于风景旅游区、专门用于休闲度假的房子,属于第二居所,不同于一般住宅;House则相当于生活型住宅,是常住的第一居所。从建筑形态上一般分为SINGLE FAMILY HOUSE——独立别墅、TWO FAMILY HOUSE——双拼别墅、TOWNHOUSE——联排别墅。独立别墅即独立的住宅,不与其它住宅相连,双拼别墅相当于两套住宅连接在一起,联排别墅则相当于三套及以上的住宅连接在一起。HOUSE可能是平房,也可能是二三层的楼房,最大的特点是独门独院。别墅来到中国后,除引进了以上几种别墅形态外,受土地资源的限制,还衍生出一种叠拼别墅。叠拼别墅是由两组类似复式的结构上下叠加而成,高度为四层或六层,上面一户,下面一户,每一套户型或有天(上有露台)或有地(下有花园)。形象一点说,“叠拼别墅”就是把独立别墅叠加起来,外观像普通多层、内部空间却具有独立别墅的一些元素。叠拼所包括的土地价值要低于联排、双拼、独立别墅等建筑形态,但又会明显高于多层等产品。
深圳别墅市场最早出现的建筑形态是独立别墅和双拼别墅,近年虽出现如Townhouse、Townhome、Cityhouse等
多种概念,但是市场供应的别墅产品在建筑形态上仍表现为独立、双拼、联排和叠拼四种。
 
 
第二部分深圳别墅市场发展历程
1、历年市场供应
在2000年前的近十年时间里,别墅市场经历了从无到有、1994-1997年间大跃进式发展和1998-2000年的沉寂等三个阶段,这一时期基本走的粗放型发展路线,投资开发比较盲目,别墅精品很少,宝安、龙岗和罗湖是这个阶段别墅供应的主要区域。“大跃进”过后,宝安、龙岗出现了较多的“无人”别墅群和“办公”别墅群,如龙华梅花山庄、布吉龙泉别墅、溪涌御海湾山庄等。在2001-2004年间,市场供应量逐年上升,区域分布趋于均衡,在激烈的竞争环境下,别墅产品类型越来越丰富,风格也更加多样化,产品设计更加精细化,别墅市场逐渐成熟。
2、近年别墅类物业销售情况
深圳市2001-2004年别墅供销情况列表(面积单位:万m2)
%,%,从侧面反映出宝安区大面积别墅销售速度较慢; 罗湖、龙岗区别墅类物业销售率在75%左右,由于两区推盘的数量不多,个别项目的滞销直接影响了销售率,滞销项目主要是2001年推出,2001年以后供应的产品亦都顺利消化。
南山、福田、盐田区别墅类物业销售率均达到90%以上,产品基本得到消化,部分产品因为发展商保留等因素而未售出,从近年别墅物业推出即遭抢购的情况看,这三区市场呈现供不应求的局面。
第三部分深圳别墅市场特征和趋势
1、区域分析从市场发生、发展的历程来看,深圳别墅市场经历了几次热潮。伴随着别墅开发的热潮,开发区位从局部的点式开发发展到区域性规模化,并逐步形成了阶段性开发热点区域。随着时间的推移、城市的西移东进和特区外城市化进程,既有的区域开发饱和,逐步脱离市场关注,新的别墅区域形成并倍受关注。概括来说,别墅区域发展基本形成两个阶段,并具备各自的特点。