文档介绍：2005龙岗近年小户型市场发展特征分析
目录
一、小户型的发展概述
二、龙岗小户型的分布
三、龙岗小户型置业特征
1、投资理念兴起
2、小户型需求增多
3、居住纳米化
4、容积率增高
5、产品升级换代加速
四、龙岗近年小户型市场发展特征
1、市场总体供需平衡
2、批准预售与市场需求相符
3、销售平稳发展
4、均价增幅平缓
5、市场一边倒,布吉一枝独秀
一、小户型的发展概述
近年来,深圳小户型物业不断变化发展,给人以耳目一新的感觉。在产品的类型上,小户型物业不断经历着更新换代,户型结构逐渐改进,居住功能日趋完善,配套服务设施也不断提高。早期的小户型多为简单的投资型物业,户型设计较为落后,通风、采光效果差,缺乏社区配套。酒店式公寓的出现突破了小户型的局限,引入酒店式服务,有效提升了物业的附加价值,酒店式公寓成为小户型发展历程的重要标志之一。随着市场的发展,小户型的设计更加精细化,社区配套设施更加完善,实用率也有了极大的提高。
小户型从罗湖开始发展起来,作为罗湖的后花园,龙岗布吉的小户型近几年也发展迅速,随着关外开发的日趋白热化,小户型在龙岗开始焕发出它的特有魅力。
该分析报告所指的小户型指建筑面积在70平方内的户型。
二、龙岗小户型的分布
在龙岗各街道小户型物业分布上,布吉占据了龙岗绝大部分市场份额,中心城、横岗、龙岗街道只占较少的市场份额,而其它街道目前还没有出现小户型销售面积超过5000平方米的楼盘。
2002-2005年8月31日龙岗建筑面积在70平方以内的小户型销售面积超过5000平方的楼盘主要有:布吉的信和爱琴居、百合星城(一期)、大世纪水山缘、中心花园、龙威花园、桂芳园、可园、怡康家园、鸿景豪苑等,中心城的俪景中心、榭丽花园、竹雅名居、阳光广场等,横岗的水晶之城、怡美山庄,龙岗街道的御林、叠翠新峰花园。
三、龙岗小户型置业特征
1、投资理念兴起
投资理念是深圳小户型的主要卖点之一,龙岗也不例外,布吉的信和琴居、中心花园、地铁3号线旁的鸿景豪苑以及龙岗中心城小户型项目——俪景中心对外口头销售策略就是“投资+自住的优选项目”,御林则纯粹打出“投资+度假”的概念。
2、小户型需求增多
龙岗小户型需求增多有两个原因:一方面,由于深圳家庭规模的小型化特征、移民城市稳定的租赁需求以及庞大的中低端置业者的偏爱,使小户型拥有强大的需求群体;另一方面,深平快速干道的通车,深惠公路的改造、地铁三号线的建设,将把布吉与福田中心区、罗湖中心区以及龙岗中心城连成一线,使长期以来制约关外房地产发展的交通瓶颈得到彻底改善。而随着城市化进程的加快,龙岗各主要片区加速成熟,相应的市政配套完全能满足小户型置业者对便利生活的高要求,小户型的置业需求大大增多。
3、居住纳米化
龙岗小户型目前还呈现户型面积减小的趋势。如去年龙岗的六个小户型项目(中翠花园即峰之畔、华兴苑、布吉中心花园、锦城星苑、创富时代名苑、信和爱琴居)的户均面积在75平方米左右,其中的信和爱琴居乃去年下半年最后推出的一个小户型,其户型面积明显减小,33-88平方米之间,打破龙岗户型最小记录,今年推出的几个小户型包括俪景中心、鸿景豪苑和怡康家园户型面积继续“向小看齐”,俪景中心户型面积在44-66米之间,为龙岗中心城发展多年来的第一个小户型项目,鸿景豪苑户型面积在43-97平方米之间,以43-73平方米户型为主,怡康家园被业界喻为深圳首席纳米小房子,户型以38--67平方米为主。
4、容积率增高
龙岗小户型项目呈现“身架小肉肉多”的趋势,越来越多“见缝插针”的小户型项目面市,如华兴苑、锦城星苑、创富时代名苑、信和爱琴居、俪景中心、鸿景豪苑等项目占地面积都在4000平方以内,但建筑规模个别项目甚至接近5万,容积率最高达13!俪景中心和鸿景豪苑容积率也分别达到5和7。
5、产品升级换代加速
由于布吉的项目经常受到老房子陈旧落后等因素的影响,因而发展商在定位之初就对项目进行了全面的换代升级。在户型设计上,龙岗一些楼盘如可园、桂芳园、御林、怡康家园、俪景中心、御林等充分考虑了户型的方正适用,以及落地凸窗、露台等人性化设计,在设计上摆脱了以往小户型的形象,超越了一般公寓、酒店设计概念,与城市大环境和谐,建筑的体量感和动感呼之欲出,营造出气势磅礴的建筑空间。
四、龙岗近年小户型市场发展特征
1、市场总体供需平衡
从供给与需求情况看,近年来龙岗区70平米以下的小户型供需平衡。2002年至2005年8月31日,龙岗区小户型批准预售套数12361套,销售套数12034套,,,批准预售与销售情况基本一致。
2、批准预售与市场需求相符