文档介绍：电信大厦营销推广方案一、(以实际测绘面积为准),招商内容以商务办公为主,并配以1-2个餐饮/休闲/康体类型业态。根据甲方提供的项目情况,目前A楼的23层作为甲方自用,B楼的8—9层作为电信公司的办公用房。项目整改主要内容为:群楼及主楼的外立面做整改,A楼写字楼入口做调整并做高标准装修,其他主要以翻新为主;目前,对项目租赁有较大促进性的行车动线、车位未能调整到位。具体整改的工程进度暂不明确。其他事项:要求聘请物业顾问为一家国际性的专业公司,经营公司为中都物业公司,初步设定的物业管理费用为5元/平方米/月(不含公共区域能耗)。二、工作目标简述招商价格及年度递增幅度租金区间:--3元/平方米/天(含税价)第二年起每年环比递增5%招商任务,截止2009年5月30日,完成全项目95%的招商。分解如下:截止08年12月底,完成全项目40%的招商;截止09年5月底,完成全项目95%的招商。第三方押金与付款全项目30%的面积为付12押1,40%的面积为付6押2;30%面积付3押3小结:根据项目现有的硬性条件和整改情况,结合目前市场行情,项目要达到3元/平方米/天含税租金均价以及到12月完成全项目出租率的40%是有较大阻力的,且在配套不明朗和物业收费标准明显偏高的情况下,完成既定的招商任务将有较强的抗性和风险。具体策略如下:三、营销策略(推广/招商)论述:项目实际存在的抗性和风险是显而易见的,且项目要实现招商目标是非常不易的,故把握项目的招商节奏,有的放矢投放各类推广,以及拟定具有一定吸引力的招商优惠政策,为项目的成功招商做好各项准备。1、强化项目核心竞争力——大业主,并通过多种针对性非常强的媒体渠道集中、强势的发布项目信息,以此铺面打点,各个深入;主要媒体投放为:项目宣传单张、网站(O571/FC571/0571xzl)、电台(交通之声/西湖之声)、短信、夹包(钱江晚报)、报纸广告(钱江晚报)等。2、主动招商,以最短的时间引入具有一定影响力和号召力的企业,以此作为项目价值的反应和样板效应,为项目后续的招商工作买下坚实的基础;建议引入:保险、金融、贸易类巨头;3、以各种优惠方式促进成交,实现既定目标,减少项目的空置损失;优惠方式有:加长免租期,即09年11月31日前签约的客户,租赁起始日期都可定为09年1月1日;11月31日以后的客户,也可适当享受30-40不等的免租期;(免租期应按面积大小与租赁面积来定的,以下的是对外的标准,很多还是需要再谈的)200平方米以下,免租期10天;200-500平方米,免租期15天;500-1000平方米,免租期25天;1000平方米以上,免租期30天—40天;优惠政策1)根据面积优惠500-1000平方米以上者,享受97%的优惠;1000平方米以上者,享受95%的优惠;2)根据付款方式优惠按半年付租者不优惠,按年付租者享受95%的优惠;3)根据租期优惠一次性租期为2--3年者享受租赁期内不递增;l减免年度环比递增:签约租赁期期限为3年的,递增幅度不变;签约租赁期限4及以上的,即可享有第三年开始环比递增的优惠(即减免的二年的递增);4、积极有效的推进2、3级代理合作,并促进目标的实现;实现与杭州各大实力商业的工作的合作,促进项目的招商目标,如戴德梁行/中原地产/新杭商业地产等机构和个体;根据市场了解杭州地区的写字楼佣金收费标准为一个月租金。重视现场接待,不断提升工作人员的专业水平,以专业、体贴、人性化的服务模式得到客户的信任,以次促进项目的招商成功率,并通过客户关系的维系,促进客带客的成交;加强通路营销,即招商人员主动拜访(电话/实地)目标客户,积极开展招商工作;(需要拟定详细的通路营销计划)与区域政府协商,制定政府人员积极为本项目客户代办各类注册、更名、税务等级等各类工作;其他:建议项目案名不做调整原因“中国电信”已有近10年的扎根经营,楼宇名称和地理位置已深入人心,具有非常强的识别性和惯性认知;因楼体上的“中国电信”四字最好不摘除,且地名办不做更名处理,故为了保持楼体识别的统一性和协调,建议不调整案推广费用建议各阶段目标分解名。如一定要更名可为中都金融广场(名字一定要气派,一定要叫的响)本年度总推广费用为总租赁金额的4%即2300万元*4%为:92万元月份::5%12%23%15%10%10%15%5%阶段:公开期强销期持续期收尾四、阶段工作内容第一阶段公开期完成目标:物业状态:%启动整改中招商工作:1、划分单位,确定面积,拟定价格;制定明确的优惠政策;租赁合同拟定;确定2-3代理公司/个人的合作;接待来访客户,并做登记和回访;主动拜访金融、保险巨头;确定餐饮休闲类