文档介绍：市场研究报告原理与思路:市场研究与市场推广是市场营销的两个步骤,二者相互关联,不可或缺。前者通过详尽的市场调杏,采集相关市场数据,并运用科学的方法加以分析,从而准确把握宏观市场及区域市场的供盂状况,深入了解国家政治经济政策对房地产市场的影响,科学的预测市场走向、竞争对手及竞争形式,最终确定准确合理的市场定位;而后者则根据前者的研究成果——市场定位——解决市场推广屮的具体措施,如价格策略,销伟策略,广告宣传策略,促销手段的组合策略等。简言之,前者是基础,后者为前者逻辑结论。体系与方法:市场调研报告将从宏观和微观两个层面展开,宏观方面包括:宏观经济形势,产业政策向导,房地产项F1开发、销售情况,产品口身为市场营销的所处阶段为具体特征;微观方面包括:项目所在区域的自然、经济及人文状况,区域市场的供应及需求分析。第一部分 宏观区域分析一、 区域社会经济发展状况1、区域概况(网上资料或统计局)(1) 地理位置(位置、所辖区域、面积、市区面积)(2) 城市性质及地位(城市的历史、文化、所占的重要地位)(3) 城市规模(城市用地规模、人口规模)(4) 城市总体布局(城市格局、所含区、规划方向、突出特色)2、区域经济发展概况(数据来源统计局)(1)区域国内牛产总值及增长比例、人均国内牛产总值及增长比例全省增长率当地增长率A国民经济总产值第三产业房地产B固定资产投资房地产投资C社会消费品零售总额D商品零售价格指数居民消费价格指数商品住宅价格指数列柱状图(2) 人均可支配收入及增长,消费性支出及增长、平均工资二、 区位分析1、 项目区域位置与自然概况(1) 项目所在区域概况(项目所在区域是人区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用) 附:项H地块位置图(2) 区域位置(项冃具体位置、占地及位置优势)(3) 区域景观条件(项目所在区域景观)2、 项目与城市主要商业区及就业区的联系分析(1) 项目所在区域的交通情况(项目周边的快速路、主干路、次干路、支路;项目周边的公交线路;项目到达市中心的乘车路线及时间)(2) 主耍商业区、就业区的分布及与项冃的关系A、 CBD(中央商务区)(所处位置与项目距离、时间)B、 CRD(中心商业区)(所处位置与项目距离、时间)C、 CID(科技商务中心区)(所处位置与项目距离、时间)D、 分析项目与上述区域的关系3、 城市规划对项目开发的影响(1) 区域整体规划概况(2) 项目周围规划概况(3) 规划对项目的彩响三、 区域分析结论1、 经济发展、人均收入及支出消费2、 项目的区位优劣势3、 项目的交通优劣势4、 (商业)(1)起步兴起期(2)平稳发展期(3)(时间、(时间、(时间、一、 区域住宅(商业)市场的发展状况首批代表作、产品特征)代表作、产品特征、需求状况)代表人盘、产品及战略理念、需求状况)近年来区域住宅(商业)市场供求分析(1) 市场供应方面(近几年来的施工面积及增长)(数据来源:房地产开发办)(2) 市场需求方面(近儿年來的销售面积及增长,销售总额)(数据來源:房地产开发办)(3) 价格变化(各类房产项目的价格及涨幅:经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高档公寓、写字楼、商业用房)(数据来源:统计局)区域住宅(商业)市场的发展特点(1) 政府对市场的管理调控力强(相关房地产政策及区域房产政策的出台及作用)(2) 市场休系逐步完善(主要包括出现多层次的供应用及二手用的发展)(3) 市场热点向规模化的转移(人盘的出现、配套的完善,社区的规划及设计)(4) 房地产企业的汰弱留强进程加快(外地开发商的进入和现冇开发商的状况及分析)(5) 其他区域住宅(商业)市场格局(根据市场状况将城市划分为几个区域版快,再根据版快进行分析)例:东部版快(发展背景:区域状况、交通、配套、规划;楼盘特点:该板块内的楼盘共性:销售情况:价格、交房、档次、销售率)二、 项目所在区域的房地产特性前面板块分析中应涉及到该部分内容,再将该区域目前销售的具体代表项目进行分析,为本项目提供依据。项目所在区域住宅(商业)项目概况例:小区概况位置山大路发展商占地面积总建面积物业类型组合分期开发进程规划布局特点建筑风格特色园林环境营造项目开工吋1'可开盘装修设备标准楼盘公建配套物业管理收费标准:元/川 式管理本次开发销售期情况(1#3#4#7#)销售情况推售总套数套销售率%户型主力户型房厅卫房厅卫房厅卫主耍面积范围平面结构类型价格多层均价小高层均价整体均价元/nV买家特征层次区域分布营销推广主题内容推广策略后续供应后续开发而积项目评价优势:劣势:项目所在区域的产品特点分析(1)开发规模及配套情况项目所在区域代表性项目占地面积规模比较占地