文档介绍：贵阳恒生大厦楼盘策划一、项目前期市场研究与前期策划阶段(一)市场调查与市场机会分析1.?市场调查分析(1)?市场调查与分析(2)?市内各区域竞争楼盘调查与统计分析(3)?项目概况分析(4)?项目区域人文历史概况分析(5)?项目优、劣势分析?2.?市场机会分析(1)?市区商品住宅市场竞争程度评估分析(2)?策划区域竞争对手设定(3)?策划项目片区商品住宅市场机会分析(4)?策划项目(楼盘)市场机会分析(5)?介入市场身份设定(二)项目市场定位与建筑策略分析1.?项目市场定位分析(1)?项目总体定位分析(2)?项目目标客源定位分析(3)?项目价格定位分析(4)?项目档次定位分析(5)?项目形象定位分析(6)?项目物业管理模式分析2.?项目建筑策略分析(1)?项目建筑风格分析(2)?项目建筑功能分析(3)?项目会所设施平面设计(4)?项目架空层园林设计(5)?项目户型优化分析(6)?项目外立面设计建议(三)项目工地包装模式设定1.?售楼部包装模式设定2.?售楼部内部装修风格建议3.?售楼部外围气氛策划设定4.?工地围墙样式推荐5.?售楼书设计6.?海报设计7.?宣传单张设计8.?涉及销售的各类表格设计(四)项目品牌战略包装计划设计1.?项目品牌资源分析2.?项目品牌内涵设定3.?项目品牌VI设计建议4.?项目品牌推广计划编制(五)(1)?贵阳现推项目概念分析(2)?本项目概念形成分析(3)?本项目概念升华(4)?本项目概念目标客户接受度分析2.?项目卖点分析(1)?项目社区主题概念分析(2)?项目规划卖点分析(3)?项目户型卖点分析(4)?项目外立面卖点分析(5)?项目园林概念卖点分析(6)?项目自身环境优势卖点分析(7)?项目的配套设施卖点分析(8)?项目的物业管理模式卖点分析(9)?项目的营销模式卖点分析(六)项目销售策略决策1.?项目销售目标分析决策2.?项目销售模式分析决策3.?项目内部认购期策略分析4.?项目公开期策略分析5.?项目销售中期策略分析6.?销售后期策略分析7.?广告跟进策略分析决策8.?媒体组合分析建议9.?销售组织与管理分析决策(七)项目的经济效益评估1.?项目销售目标分析2.?项目的广告投入成本与销售进度分析3.?项目投资收益与风险分析(八)项目销售实施全程建议1.?销售前期准备要案2.?销售机构设置安排3.?销售人员招募与培训安排4.?销售广告表现与档期安排二、测试市场阶段主要以问卷的模式将项目进行市场的测试,以便调整、完善、优化策划思路及方案。三、项目策划方案决策阶段根据测试市场阶段得出的市场反应程度,对策划大纲作最终的定案,以保证项目最大的市场接受率,减少项目的风险。?第一部分?市场分析?一、?贵阳宏观市场分析(一)?2000年贵阳房地产整体分析:2000年贵阳房地产面临前所未有的发展良机,与全国许多城市相比,贵阳房地产业形势较好,前几年空置房比例在15%左右,近几年空置率一直较低,这与国家支持房地产业发展的政策逐步完善有关,也与百姓住房消费观念的加强和房改的深入,住房信贷投入增加,开放住房二级市场,减免部分税费等有很大关系。贵阳市的房地产市场价格近年来呈稳中有升趋势,尤其是中心区房价,高层多层升幅不同,多层升幅更大,究其原因,由于市区土地供应减少而使市区商品房(尤其多层)供应相对减少,因而市区房价上扬在所难免。市民也会改变过去那种不愿离开中心区居住的观念,目光朝城郊结合部环境好配套设施齐全的住宅小区转移。乌当、白云、小河地区的房地产开发潜力很大,现在交通道路又有了很大改观,老百姓住房投资升值保值的观念加强,会有更多的市民将余钱投向房地产,这从2000年贵阳房地产商品房成交量高达200万M2可以看出。(二)?2000年贵阳高层住宅市场分析贵阳系贵州省省会,是全省政治、经济、文化的中心,是我国西南地区重要的交通枢纽。新中国成立以来,尤其是改革开放20年来,贵阳市经济建设取得了巨大成就,人民的物质文化生活水平得到了很大的提高,同时也造就了一大批个体经营者,在物质上率先进入小康。他们开始追求较高的物质生活和自身高贵身份的象征。在有需求必有供应的客观经济规律条件下,高层物业就成为了先富起来的这部分人的消费对象,高层住宅市场从而产生。2000年是贵阳高层楼盘飞速发展时期,其主要特点是以人性化的居住空间为主。这一代高层楼盘在以前的基础上得到更深层次的发展,外立面、规划、配套、项目包装、智能化等都变得更新、更完善。90年代末期高层住宅楼宇呈雨后春笋般,逐步走向规模化。中天花园、中天广场以浪漫的欧陆式推出,成为欧陆风潮流行的最好说明。欧陆风格高层楼盘逐步走向市场。但到了2000年欧陆概念的高层楼盘又有泛滥的势头,同时,市场中又出现了多个质素较好的高层楼盘,如钻石广场、鸿基都市花园、天恒城