文档介绍：写字楼的客户特点及营销技巧一、写字楼客户分类与住宅类产品一样,写字楼客户也分为两类:自用型客户和投资型客户。1、自用型客户分析市场上写字楼普遍存在车位不充足的情况,据调查了解,车位充足与否,已成为客户购买和衡量未来写字楼素质高低的重要因素。部分高端商务客户在济南很难找到相应的办公场所,市场存在大量购买整栋、整层办公空间的需求(如:中润世纪广整层以上去化量占所有已售房源3/4,现在在售的1号楼也以整层或多层销售为主)。其中大中型客户群主要包括一下四类:(1)、政府机构转制出来的大集团以及将要转制的大集团;(2)、国内外的金融机构,包括各级银行、保险、证券、期货及其他非银行金融性机构;(3)、大型股份制公司及外省市集团,包括上市公司;(4)、国内外大型的专业公司,如服务咨询行业、广告行业、IT行业、通讯行业等。2、投资型客户分析针对投资客户对购买的写字楼产品不同的处理方式和受益方式,我们将投资客户分为纯投资型客户和兼顾型投资客户。(1)纯投资型客户该类客户将购买的写字楼完全出租,以获得租金收入为主。这类客户可分为两种:一种是有足够空余资金的个体,包括外商、港澳台客户及省内外个体老板,一般购买的面积较小,他们在升值未得的情况下,投资以获得租金收入;另一种是国内外的专业投资机构和投资基金,他们可能会整层或多层购买,他们购置物业,主要是为了长期持有经营。(2)兼顾型投资客户这类投资客户购买的主要目的其实还是自用,但是在购买时有前瞻性的判断,为企业留下了充裕的空间,富余的那部分对外出租;另一部分在自用之余,购买物业作长期投资。二、写字楼客户主要考虑的细节与住宅类产品一样,写字楼客户也分为两类:自用型和投资型。但由于写字楼产品是作为办公场所出现的,客户在购买时候也更多的考虑到了商务功能。总结一下,客户在购买时主要考虑一下几点:1、地段优势:与住宅产品一样,好的地段往往是最大的卖点。因为好的地段决定了好的交通状况、完善的配套设施等。相对于住宅产品而言,写字楼更加倚重地段的优势。不论是投资租用型业主或自用型业主,都是想买一个良好的增值前景,因此,在选择中应与写字楼所在的区域环境在政策、技术创新、人才、商贸、人气等方面的独特优势相结合,关注该区域基础设施和其他配套设施的建设及今后的发展,并了解相毗邻的周边都有哪些国内外知名企业加入。同时,因为房产的增值主要来源于土地的增值,而城市的主中心区及商贸繁荣区土地的稀缺性更强,增值的空间更大。这些区域的人流、物流、信息流、资金流汇聚,商机勃发,区位资源优势得天独厚。因此,是否位于城市的主中心区,是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。2、写字楼的档次:随着社会经济的发展和各企业经济实力的不断增强,客户对写字楼的要求越来越高,写字楼已经成为企业身份的表征。特别是给人第一直观印象的外立面,作为建筑语言,不但是企业形象和实力的表现,还担任代表所在城市商务区标志性建筑的重要角色,更成了客户选择写字楼的重要参数。租户选择写字楼办公的首要目的,就是为了提升企业形象,知名企业和实力企业都将写字楼的档次形象放在仅次于区位的主要因素之一。值得一提的是,如果投资那些独立式写字间或商务公寓时,应将该目标租户的业态和经营形式作为重点考虑,因为许多中小型或成长型企业一般规模不大,所需的写字间面积也不多,但是舒适、方便、够档次依然是其首选。3、