文档介绍：1××公司物业“统一管理、统一规划、统一经营”的设想根据上海××商业股份有限公司(以下简称“××公司”)“2+5”发展战略规划及赋予商业房产经营部的职能,在梳理现有系统内商业物业的基础上,我们将逐步推进现有商业物业实行并落实“统一管理、统一规划、统一经营”的经营思路。以统一管理为先导、掌控物业经营导向,以统一规划为切入口,推进租赁业态优化,以统一经营为试点,实现连锁化租赁,全力促进商业房产资源组合最优化和获取经济收益最大化。一、统一管理1、进一步完善区域化管理自08年起,××公司对商业资产划分成若干管理区域,并进行区域内企业整合,实施资产重组。截止11月底,区域化管理已成雏形,初步形成了三林、沿江、高桥、川沙等区域化管理模式,未来将进一步完善该管理模式,使之更加有效运行。2、租赁和动拆迁等事宜实现报批与备案制根据今年制订的《上海浦东商业股份有限公司商业房产租赁管理暂行办法》(以下简称《租赁管理办法》),目前,××公司系统内的商业房产租赁、动拆迁及改扩建等相关经营行为已开始实行报批与备案制,未来将逐步完善并进一步落实《租赁管理办法》的要求。●规范成员企业租赁行为;●着重对客户信誉、租赁期限、合同文本等细节进行把关;●及时跟踪成员企业动拆迁行为(动迁谈判、清场、资金用途等细节);●有效把关成员企业项目改建行为,对中标单位资质、改建资金、工程审计等进行审核。3、建立优质客户资源库根据目前××公司系统内租户经营业绩、市场影响力、品牌知名度、经营业态等情况,并结合××公司对商业物业经营的整体设想和要求,2010年着手梳理分析目前700余户承租户,合理区分重点客户和普通客户,建立优质客户资源库,吸引潜在优质客户,累积并丰富优质客户资源库。建库方法:引进推介,现有客户比较筛选,成员企业推荐审定;数据库内容:主要包括客户所需租赁面积,经营业态,租金水平,水电煤配2套要求等详细信息。届时,对经营业绩、资质、信誉不良的租户以及不符合品牌导入要求的,至租期结束时,我们建议成员企业劝其退出租赁或不予以续租,适时调整租户结构,优化客户质量,降低企业管理成本。二、统一规划根据商业物业经营现状,着手对系统内目前租赁经营的业态实行统一规划与调整,导入品牌,优化业态,力争实现以下四方面的目标。●改变重租金收取、轻业态规划的经营观念;●改变租赁户管理水平参差不齐的经营现状;●改变目前业态混杂的经营局面;●改变租金相对偏低的经营业绩。1、品牌和业态选择原则●微型门店:建筑面积10~30平方米,如导入“来伊份”、“街客”、“袜天袜地”等品牌;●小型门店:建筑面积40~60平方米,规划便利店业态,如导入“罗森”、“7-11”、“全家”、“良友”、“可的”、“好德”等便利店连锁品牌;●中型门店:建筑面积100~200平方米,规划中等品牌专卖店,如导入“协亨”、“迪信通”手机连锁,“***”、“中国电信”等电信连锁●大型门店:建筑面积200~800平方米,规划规划连锁超市,连锁咖啡店、连锁餐饮及银行机构等,如导入“联华”、“捷强”、NIKE及运动服装专卖店等超市品牌,“星巴克”等咖啡品牌,“KFC”、“麦当劳”、“必胜客”、“味千拉面”等餐饮品牌,“工商行、建行、农行、中行、招商、中信”等银行机构;●特大门店:建筑面积2000~5000平方米,规划食品加强型超市、连锁酒