文档介绍：--------------------------校验:_____________--------------------------日期:_____________中冶金海都策划案广西中冶•金海都房地产项目代售提案(中龍人眼里的金海都)一、金海都项目背景及销售进展中冶•金海都位于防城港市港城新中心,总建筑面积约83000㎡,其中住宅32层共3栋建筑面积约42000㎡,即约30亩,372户。商业4层、办公综合楼10层1栋建筑面积约21000㎡,地下室2层建筑面积约20000㎡。项目从2011年初进入预订阶段,预计2011年X月获预售证。从预订开始至今,项目做了大量的推广工作,前期吸引不少客户前来咨询。到目前为止,共预订出X余套住宅,商铺未有预订。同周边其他楼盘的销售进度对比,金海都项目销售进度较为缓慢。由于项目前期已做了大量的基础工作,项目现阶段最迫切的任务是销售的落实,广西南宁中龙房地产投资管理有限公司为金海都项目提供营销解决方案,并进一步进行楼盘的营销代理操作。二、市场分析1、地理位置防城港的发展前景及机遇自然不须多言,在这里主要是针对防城港房地产版块的发展走势及机会做调查研究分析。防城港房地产版块的走势必然要跟随防城港发展的国家大政策前提,港口区的西湾片区是防城港市楼市发展的一个里程碑。早期楼盘如夏威夷城市广场、越秀祥龙苑等,是多层楼房;后来的辉龙桃源居、海悦华府是360度海景的高层楼盘。阳光海岸项目是西湾片区第一大盘,南欧建筑美学的楼盘得到很大肯定。正计划开发的海湾一号项目,更是西湾边上的一线高层海景楼盘。西湾片区的发展也是防城港市楼市发展的一个缩影。中心区的楼盘起点比较高。早期的如欧景蓝湾、红林海湾、万基中央公馆已经一期交房。其后的三生观邸、埠上桃源、荣兴亚太国际、三顺港湾等项目,正在稳步建设,都各具特色。中央商务区项目更是将房地产业提升到了一个新的高度。据数据调查分析,防城港房地产版块的发展具有以下特点:(1)典型的移民振兴型由于防城港的发展,吸引大量的淘金者,各个城市配套设施必须尽快完善,导致城镇的出现,同时对住房的需求也快速度地膨胀。数字统计,,每年对住宅的需求将随之增加15-20万平米,相当于约1800套住房,防城港房地产版块的振兴与否,将完全由移民人数决定。(2)开发前期,属投资型版块今年起之后的未来5年内,防城港房地产版块受移民经济的影响,将显示出典型的投资性。首先,移民对房地产的影响是从大量的租房需求而起,工作移民受工作的不稳定性及收入积累限制,他们不可能在创业初期就选择买房,而是通过租房来解决住房需求,只要租房的价格大于按揭月供金额,投资空间就会存在,同时工作移民及观光游客对商业的需求也促进商铺的建设与销售,这样就为大量的投资者创造投资空间;其次,防城港的政策良好及发展潜力能更好地迎合投资者对概念及未来炒作的需求,近期,国家7部委联合出台新政稳定房价、打击短期炒家对全国各地的房地产投资者造成极大的影响,在全国房地产投资萧条的时期对防城港的房地产版块未必不是一个好的机遇,如何引导外地投资者前来并了解防城港优势将会决定钦州港房地产版块的兴衰。(3)发展潜力巨大,升值潜力可观就防城港定位为广西第一大港口而言,防城港房地产版块有其独立于广西整个房地产业的独特生命力,也就是说其他地区房地产投资受挫并不一定影响到防城港房地产版块投资价值,如果引导得当,会使其变为利好因素,更多地吸引各地投资者。而且防城港还作为中国沿海城市开发的最后一站,其发展潜力不可限量。现在防城港房地产版块的均价在3500元/平米左右,一般两房一厅得大众房XX年按揭月供在XXXX元以下,单靠出租就可以供楼并有赢余,这是许多房地产投资者乐意接受的,存在非常巨大的升值空间。随着居住人口的增多及防城港的工业发展,商铺的价值就更加能体现出来。2、竞争对手分析(1)龙光•阳光海岸,规模:1200亩、,物业类型:多层、高层、独栋别墅,容积率:,绿化率:37%,地址:桃花湾片区兴港大道东侧。楼盘亮点:龙光•阳光海岸作为防城港市为数不多的千亩大盘,集别墅、洋房、高层住宅为一体。规划建设五星级酒店、高端写字楼及大型购物中心等大型配套。区位优势上,龙光•阳光海岸距海很近,居住于此,可以享受便捷的海滨生活。大品牌实力开发商的影响力不容小觑,千亩大盘在防城港亦为数不多。项目西面一路之隔即是美丽的防城港西海湾,沿线约2公里的海岸线上植被繁多,小岛点缀蓝海间。项目东面毗邻约2700亩的桃花湖公园,可谓城市“活氧吧”。另外,项目到市内公交路线较多,可与港口区、防城区紧密相连,交通网络四通八达。(2)三荣•埠上桃源,规模:200亩、3000多户,物业类型:28、32层高层,容积率:,绿化率:35%,地址:港口区兴港大道