文档介绍：连云港大港路地块
定位报告
目录
Ⅰ.地块属性分析
Ⅱ.区域房地产市场分析
Ⅳ.产品初步定位建议
第一章地块属性分析
地块
区位
用地面积
用地性质
容积率
建筑限高
地块A
大港路北、平山路西
(²)
商业、办公
容积率≤
≤80米
地块B
平山路西、瀚海路(延伸段)南
(²)
商业、居住
容积率≤
≤80米
区政府
检察院
西墅花园
海滨花园
瀚海国际
宗地概况
地块位于连云区,处大港路与平山路延伸段交汇处;
地块较为方正,利于后期规划,目前宗地内地面较为平整,余少量待拆民房;
从区位功能规划上看属于滨海新城板块,属于滨海新城外围板。
地块现状
平山路
大港路
地块内部
东
北
S
紧邻大港路与平山路,交通相对便捷;
周边有新区政府、检察院、规划中的文体中心及实验学校等,发展前景较为明朗;
W
与碱厂、规划中的垃圾场一路之隔,环境污染问题可能会对客户购房心理产生一定抗性;
周边现有生活设施配套较为缺乏;
O
属政府目前着力发展的滨海新城板块;
周边已有居住小区、建材、家居市场等入住,区域居住、商业氛围初现端倪;
T
周边对办公类产品需求度不高,规划中的本类产品将面临较大的市场风险。
地块SWOT分析
属于滨海新城边缘小体量开发项目,目前区域内现有住宅开发项目较少,根据市调情况来看,去化速度普遍较快,本案住宅类产品面临一个较为宽松的小局域市场环境;
附近有西墅花园、滨海花园、瀚海国际等小区,居住氛围已经初步形成,到本案上市时周边居住人口将达到数万人,从而为本案商业项目的开发提供了一定的客源基础;
区位属新兴板块,周边第三产业欠发达,对办公类产品的支持度不够。
地块状况小结
项目市场环境初步分析
项目位于海滨新城外围边缘,从区位上看,墟沟板块及开发区板块内房源将与本案住宅类产品形成一定的竞争关系;办公类产品受到滨海商务板块的威胁;商业环境相对较为宽松;
根据市调结果来看,区域内现有住宅房源市场认可度普遍较高,去化速较快。西墅花园与海滨花园已处于尾盘阶段,瀚海国际在推二期,目前在售项目房源已基本去化殆尽;
总体看来在滨海新城自身区域内项目持续去化的情况下,目前后续项目不多,项目处于一个较为宽松的小局域市场环境之中。
在综合考量了地块自身属性、周边大环境及区域小环境的基础上,我司认初步为本案住宅、商业部分具备一定的可操作性,接下来,我们将从市场角度予以进一步阐述……
颂唐观点
第二章区域房地产市场分析