文档介绍：2011年度广东房地市场分析报告广东房协市场分析课题组(广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处)一、市场运行概况(一)房地产开发投资      ,%,比全国总体水平高6个百分点;,但仍保持较快的增长势头。从走势看,2010年进入下半年后投资增速的明显回落,一定程度上促使2011年投资增速持续高速增长(见图1)。但另一方面,在严厉的调控政策之下,商品房销售相对不畅,房地产企业的资金情况并不宽裕,投资高速增长或是因为企业迫于前期投入而追加的后续投资。图1  2010、2011年广东房地产开发投资走势对比      分用途看,办公楼投资增速在上半年连续3个月大幅提升之后逐步回落,但增速仍是各类投资中最高。在宏观经济结构处于调整转型的背景之下,房地产市场也将随之转型,商业地产日渐兴起。作为商业地产的传统模式之一,办公楼投资的快速增长反映出其中蕴藏着更多商机。但2011年银监会接连3次向金融机构下发商业地产信贷预警,上海银监局更是直接要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房,意味着投资商业地产须承担更高的市场风险和政策风险。      商品住宅投资方面,全年保持在30%以上的速度稳步增长,理论上有利于减缓住房市场的供应压力。但在限贷、限价尤其是限购等政策仍将持续的情况下,商品住宅市场短时间内难以复苏,市场供求关系可能向局部供过于求转变,企业投资回报周期或将延长。      商业营业用房投资及其他投资增速在经历上半年的较大幅度波动之后,下半年趋于平稳。其中商业营业用房总体呈稳步上升,而其他投资则呈小幅回落趋势(见图2)。图2  2011年广东房地产完成开发投资同比增速走势按用途分      从近10年情况看,,接近2005年全年投资额,而其他年份同比均未超过500亿元;办公楼及商业营业用房投资虽然同比增速不低,,实际增加投资额不多。从各类用房投资占总投资比重上看,%,%%,广东房地产以住宅为主体的投资结构仍未发生改变(见图3、图4)。图3  2002-2011年广东房地产投资走势按用途分图4  2002-2011年广东房地产投资结构      ,%,较1-11月回落4个百分点,增速连续两个月回落。从单月份看,每月新增到位资金较为平稳。全年到位资金同比增速总体呈上行态势,与2010年呈现反向走势,说明2010年增速不断回落一定程度上成就了2011年增速的逐步上升(见图5、图6)。图5  2011年各月份广东房地产企业本年到位资金小计图6  2010、2011年广东房地产企业本年到位资金小计对比      其中,企业国内贷款中的银行贷款同比全年均为负增长,%,信贷政策的收紧使得企业的融资渠道受限、融资成本上升;自筹资金同比增速基本稳定在35%左右的较高水平,反映出企业资金情况较为紧张;其他资金来源中,%%,%,则反映出严厉的信贷政策和限购措施已对销售产生抑制效应,不仅限制了投资型住房需求,同样也将相当一部分自住型需求拒之门外。数据反映,全年企业银行贷款和个人按揭贷款两项涉及银行的指标都呈现负增长(见图7)。图7  2011年广东房地产企业部分资金来源同比增速走势       从资金来源结构看,近10年数据反映,在正常年份,国内贷款所占比重约20%,利用外资基本占2%以内,自筹资金占27%左右,其他资金约占51%。其中,资金宽裕程度与自筹资金占比逆相关,与国内贷款和其他资金占比正相关,与利用外资则无明显相关性。当其中两项指标同时明显比正常年份差时,企业资金压力也将凸显。%,而其他资金比重仅为42%,当时众多企业均面临资金链断裂情形。,%,占比为近10年次低;,%,比重仅低于2008年;,%(见图8、图9)。综合上述数据,2011年广东房地产企业资金面临压力,但稍好于2008年。图8  2002-2011年广东房地产企业各类来源资金变动情况图9  2002-2011年广东房地产企业资金来源结构       从资金来源与完成投资情况看,在正常年份下,到位资金同比增速应略高于完成投资增速,而当前者增速越低于后者,反映出企业的资金越紧张,反之则越充裕。依此判断,2011年到位资金同比增速比完成投资增速低14个百分点,,说明资金情况较为紧张。若将到位资金与完成投资的比值定义为资金充裕度,则2011年的资金充裕度为141%,明显低于2006、2007、2009、2010年等市场火爆的年份,但仍高于2008年及2005年之前水平(见图10)。考虑到2009年及之后年份企业借贷款项有相当部分将于2012年到期,还贷压力可能较大,企业资金状况仍存隐忧。图10  2002-2011年广东房地产企业资金充裕度情况(二)土地购置       截至2011年期末,,%。从购置情况看,上半年购置面积同比增速震荡上行