文档介绍：--------------------------校验:_____________--------------------------日期:_____________酒店式公寓专题分析酒店式公寓专题分析在济南写字楼和商业市场不够景气的情况下,酒店式公寓逐渐受到了投资者的青睐,越来越多的发展商看到了其中的契机,酒店式公寓这一新型的物业形态正在济南悄然兴起。一、酒店式公寓产生的背景分析酒店式服务公寓的概念,最早源于欧洲,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,市场定位很高,是当时旅游区内租给游客,供其临时休息的物业,由专门的酒店管理公司进行统一管理,既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。不久以后,此种物业在欧洲越来越多,服务也越来越周到,逐渐得到广大消费者的认可,如今已遍布全球。酒店式公寓在我国最早出现在改革开放的前沿城市——深圳,之后在上海、北京等地均有发展。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,拥有良好的通讯条件,可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务,是一种综合性很强的物业管理概念,集住宅,酒店、会所等多种功能于一体。我国的酒店式服务公寓经过几年的发展,在原有基础上已经形成自己的特点,具有“自用”和”投资”两大功效。与传统的酒店相比,在硬件配套设施上毫不逊色,而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处,因此,备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。二、酒店式公寓产品分析从产品品质来创造物业价值,是酒店式公寓的基本。产品本身品质主要表现在规模、房型、装修标准、功能配置等四方面。1、物业规模目前济南市场上的酒店式公寓项目,规模都较大,例如明珠国际商务港是集酒店、写字间、酒店式公寓为一体的综合物业,嘉汇环球广场包括商业、酒店式公寓、住宅,单酒店式公寓部分体量就有600余套。分析原因,应与此类产品在济南市场尚属探索阶段有关,开发商投资商还不确定济南市场对这种物业类型的接受程度,大型物业比较有利于会所等公用设施的充分使用,便于形成服务的规模效应,降低单位成本,且大规模高档次的强势进入有助于产品在市场上扩大影响、提高竞争力。所以目前济南市场仍是以大规模物业为主。单元数量少的产品,虽然难以形成市场的主流,但也可以创造出独具特色的产品,填补市场上产品的缺位。物业规模的确定应该以各方面品质的集约体现为依据。2、房型酒店式公寓,归根结底还是公寓房,因此房型一般与公寓无异,并提供居家生活所需的厨卫、家具,各类布艺等多种设备与生活物件。酒店式公寓户型设计主要有以下特点:多为高层的一梯多户格局,房型一般不规则;此类公寓房所处的地段相对较好,所以在居室上很注重景观的设计,而在居室的朝向问题上一般不做太多考虑,并且多有暗间设置。在房间布局设计上基本采用当前普通住宅房的模式,-,比较注重动静分区,干湿分离等设计理念。厨卫设计相对注重其居住的舒适度和实用性,客厅与餐厅的设计基本采用目前最流行的模糊双厅的概念,处处体现居住的人性化,将酒店的概念在此彻底的消除,使每位居住者在这里都能找到一种“家”的感觉。酒店式公寓的房型比较多样化,从上海、北京等成熟市场来看,二室和三室是在市场上最受欢迎的,但一室也有较大的市场份额。不同户型房型设计各有特点,下面分别予以分析。■房型主流为标房型的一室户和直套型的一室一厅,但仍有两房或者三房产品推出。(1)一室房型。其中一室无厅的形式,类似于酒店的标准房间,适合中短期停留的客户一人居住。而一房一厅则更富有家居氛围,无论起居室是独立的还是半独立的,都颇受市场欢迎。一房中的厨房和卫生间相对面积比较小,同时没有固定的餐厅,便于整套单元面积的控制,进而能控制住总价,便于销售。目前济南市场上30-70平米的主力户型都为这种户型结构。但需要注意的是,无论是酒店式公寓还是产权式酒店,如果房型设计大多采用宾馆标房式的一室户房型和直套型的一室2一厅,这种设计带来的局限性是只有一面开窗,客厅采光不足,影响了居室自然通风和采光。(2)两室房型。不同的两房房型中,由于厅和卫生间数量的不同,造成了不同的面积差距。小于100平方米的大多为“两室一厅一卫”的形式。比较典型的两室房型形式,其中较大的一种为“两室加书房”的设计,与此类似的还有“两室加工人房”的形式。由于该种户型一般能保证两个主要房间直接通风采光,所以居住质量较高,比较适合中长期的小规模家庭使用。目前济南市场上此种户型较少,100平米左右的户型多是以行政套间的形式出现,偏重房间的商务办公性,主要面向在家办公的私企业主。(3)三室房型。三房房型的主要住客为长期的外籍人士,此类房型为完整的“家庭型”,一般拥有孩子的家庭会考虑租用三室。书房和工人房通常也是三房的主要功能空间