文档介绍：北海辰辰花园项目营销策略案北海辰宸花园项目北海辰宸花园项目营销策略案2011年3月25日1地产专案内部保密北海辰宸花园项目目录第一章北海房产市场综合研究-------------------------3-17第二章房地产新政及市场走势关联---------------------18-22第三章北海楼市消费群体研究-------------------------23-32第四章项目营销思路---------------------------------33-37第五章项目推广费用概算--------------------------------382地产专案内部保密北海辰宸花园项目第一章北海房地产市场综合研究一、北海房地产市场发展印记泡沫疯狂期高潮快速发展期一般调整盘活期完全停滞期恢复苏醒期低迷90年94年00年04年06年至今自91—92年,北海楼市疯狂后,从1994年陷入完全停滞。此后,北海市房地产在经历了泡沫期、停滞期、调整期、恢复期以后,进入了快速发展的阶段。尤其是在近3年,房价快速攀升,市场也步入理性阶段。3地产专案内部保密北海辰宸花园项目“90年代北海市委、市政府采取大胆让利的“低门槛”措施,让土地直接进入市场,以土地招商、聚财,允许投资人成片开发和协作开发相结合。不分经济成分,不问姓“社”姓“资”,一律敞开大门,鼓励发展。北海市政府梦想着在短短的几年里,建成一个人口100万、城区面积100平方公里、工农业总产值100亿的现代化大都市。”“到1994年8月,经市规划局划出红线图的土地已达到154平方公里,北海市18年的用地计划仅两年时间便已用完。”1993年1月,时任国务院副总理兼央行行长的朱容基到北海的考察,直接推动了国家实行宏观调控的决心,金融系统就开始整顿。国家实施银根紧缩政策,北海依靠外来资金发展的目标瞬间成为泡影。1993年4月28日,所有在北海的企业大额资金拆借被冻结,所有参与北海房地产开发的银行被勒令限期收回所有贷款,资金链条突然崩断。地价、房价开始大幅跳水。1993年6月24日,中共中央、国务院《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》下发,这就是震撼全国的“十六条”。7月全国信贷规模急剧紧缩,大量资金被抽走,北海400家开发公司自动消失。数据显示,北海从1990年到1999年在城市规划区地产专案内部保密北海辰宸花园项目2002年,北海市借鉴先进城市的做法,成立土地整理储备中心和地产交易中心,对2000多公顷闲置土地加大盘活力度,严厉打击房地产商非法分割转让宅基地的行为。从2003年4月开始,北海市抓住进入新一轮经济大发展和国家给予的处置积压房地产特殊优惠政策的历史机遇,全面启动了停缓建工程的处置工作,大量停缓建工程、闲置土地和空置商品房等历史遗留问题得到有效解决。2005年房地产高峰论坛上传出:经过多年的努力,北海处置积压商品房工作取得重大突破,北海房地产健康有序发展的经验值得借鉴。2006年再次荣获“中国十大宜居城市”及“中国人居环境范例奖”的北海市,房地产业热度看涨。2007年3月以来,广西北海房价在全国70个重点调查城市房价上涨幅度名列前茅。进入2010年后,北海房价综合指数在广西各个地市名列前位,显示出强大的发展潜力。2008年3月国家批准《广西北部湾经济区发展规划》,北海再次吸引全国关注的目光。北海提出在广西北部湾经济区中率先崛起的战略目标,北海将步入经济快速增长期,并有效剌激房地产的发展,房地产开发建设的迅猛势头将长期保持,本来基数就低的房地产价格将继续稳步合理攀升。5地产专案内部保密北海辰宸花园项目二、北海房地产历年投资开发状况北海现有房地产相关企业近700多家,房地产投资额逐年上升。从2007年开始,北海房地产开发投资额迅猛提高,至2010年比过去的2002年增加了十倍。2008年起,是北海房地产投资开发的超速时代,最低每年超过45%的投资增额。2010年,,%,创历史新高。三、北海地产历年供求状况分析6地产专案内部保密北海辰宸花园项目历年施工面积均呈增长态势,其中,09年施工面积较08年猛增增长。。历年竣工面积呈现不稳定状态,主要由于在该期间,北海城市整体的宏观调控,以及大量的烂尾楼和土地被盘活,改造建成之后逐步进入市场销售。历年销售面积呈现逐年上升的趋势,其中,2009年,销售面积达到139万?,增长率在广西区地产专案内部保密北海辰宸花园项目北海优越的地理位置,适宜的气候,良好的居住环境吸引了各地购房者;2010年,北海房价达到目前最高值,均价4673元/?。预计未来短期地产专案内部保密北海辰宸花园项目(二)2010年北海楼市动态研究1、2010年北海楼市运行最新状况研究(1)房地产投