文档介绍：淞南旧厂房项目地块
服务建议书
谨呈申能集团
2009年1月
一、我司对本项目的理解
二、本案面临的挑战
三、我司的服务内容
目录
我司对本项目的理解
1
理解一、从区位看:旧厂房地块位于淞南新老社区集中交叠的腹地
新老交叠,人口密集——淞南地处城乡结合部,传统新村11个,新建商品房小区14个,,,,未来预计导入人口10万余人。
密集中心,腹地位置——位于各住宅小区的中心区域
本案具备成为区域社区商业中心的天然条件---人口+区位
理解二、从产品看:旧厂房、老建筑、低密度、改造空间大
拥有独树一帜具有风格特色的产品,与市场常规产品形成稀缺性区隔
本案拥有形成产品突破,项目创新的硬件条件---特色产品
理解三、从运营看:成为跨时代社区商业的新名片
依据一:立足区域,考虑竞争,规避误区,合理定位——成功社区商业
依据二:通过合理定位及运营规划,解决相当部分就业人口
依据三:淞南区域拥有大量的当地老居民,又是一个动迁居民导入型的大型人口密集区域,在满足人民物质文化需求的基础上,保留老上海的旧有消费习惯,消费文化,加之社区商业的突破,继承的创新丰富居民精神文化生活
从功能、模式、社会效应等多个方面打造社区商业的新高度
本案面临的挑战
2
挑战一:如何规避项目“手枪”形地块导致的通路不畅及人流导入问题
沿街面小
长进深
仅有一沿街出入口,人车流合用
通过合理的动线设计及业态安排,解决人流导入问题
挑战二:如何突破区域商业重重的竞争压力,更大程度的扩展客源,丰富客层?
外部竞争压力:高境板块、牡丹江路板块等大体量商业组团带来的商圈辐射挤压;
内部竞争压力:
①新建社区商铺存量
项目名称
项目地址
商业体量(平米)
逸居苑
淞南路111弄
1250
新梅淞南苑
长逸路301弄
1700
宝林春天苑
淞滨路810弄
4500
巴黎时光
淞南路459号
2000
新城尚景苑
淞肇路333弄
12000
中星鎏园
淞发路25弄
6000
合计
27450
②区域商业广场
项目名称
项目地址
商业体量(平米)
建配龙配套商业
长逸路
38000
祥腾生活广场
长江南路、淞发路
20000
小五角广场
长江南路、淞发路
16000
世纪联华商业中心
长江南路、淞发路
32000
合计
106000
③大量的老式居民区破墙开店的“居转非”商铺
据不完全统计,区域内商业存量不包括未来供应量,达到13万余平米,与目前的人口数量相比,人均商业面积超过1平米/人,已高于上海市人均商业面积标准, 商业竞争激烈。
挑战三:如何结合需求与竞争、进行合理的业态定位
区域人口及消费特征:目前人口总量10万余人,但商业面积大体量覆盖,单一针对某一特定人群的消费已难以支撑区域商业存量;
新旧居民交叠,消费偏低,保留了老上海居民的一些消费文化,弄堂文化、地摊文化等,对高端产品的接受有一定犹豫及滞后性;新迁入商品房居民,早出晚归,消费观念有一定提高,但在区域内消费的时间段,多集中于周末及晚间消费,市场细分过细也难以支撑项目体量。