文档介绍：08年上半年成都楼市分析
一、成都楼市现在到底如何?
1、供给周期性放大巅峰过后即将陨落
市场供给在2004年后进入新一轮高涨,2008年上半年会是该阶段最后的疯狂,下半年必将回落,2008年前5个月同比上涨47%,前6个月同比仅上涨27%,回落势头迅速;,在目前形势下,很多开发商会延缓或暂停新开发。
2、
这12年来成都楼市销售面积总体呈递增之势,还没有出现过负增长,然而2008年出现了,降幅同比达到28%。这意味着这一轮房地产市场高峰已过。
3、供求关系逆转
2007年还是供不应求,进入2008年后供求关系迅速转化,,供过于求的矛盾明显!
4、房价节节回落,实际新上市商品房房价呈下降趋势
成都房屋销售价格指数逐月回落,其中新建住房小幅下降,二手房价格难以提振。而从市场实际销售价格来看,扣除各种变相降价的优惠,房价基本回到一年前。
结论:
市场供应量持续加大,成交量急剧下滑,供需矛盾显现;
市场观望氛围浓厚,房屋销售价格持续下降。
因此,购房者观望、投资者谨慎理所当然。但是不是市场就将坠落深渊,永无投资机会了呢?当然不是!
二、成都楼市是继续沉沦,还是峰回路转?
1、楼市不会崩盘
因为房地产业对国家保持宏观经济稳定与继续较快增长至关重要。根据相关单位测算,房地产业对全国GDP的综合贡献在20-25%之间(直接贡献在9-10%,还包括间接拉动投资贡献和拉动消费),成都房地产业直接贡献率在20%左右,综合贡献率将达30-40%。
房地产安危涉及国家金融安全,美国次贷危机已经成为中国的前车之鉴,且个别开发商已经喊出“房地产业要死,则银行会先死”的言论,虽然有“绑架”银行之嫌,但银行涉入房地产太深是不争的实事。因此,国家为了维护金融安全也不容房地产崩盘,维稳是当前的共识。
另外,房地产还关系民生和社会稳定,楼市一旦崩盘,很多人会沦为“房奴”,将给社会稳定造成很多不确定性因素,而维持社会稳定从来就是中国的头等大事。
2、国家“维稳”基调确定
国家宏观调控已由“双防”过渡到“一防一保”,不会再出台更加严厉的调控政策,这就说明房地产继续恶化的政策因素没有了,接下来就应该是市场自身来消化危机,转危为安了。
3、“政策松绑”信号已经释放
最近,国家领导人四处调研,从微观角度了解国家经济安全,并为接下来的中央经济工作会议基调提供依据,而种种信号表明宏观调控政策松绑趋势明显,且市场也不断传出“救市”的呼声。
,,一方面大力鼓励住房消费和投资,购房者在享受开发商的大幅优惠后,%+10万元个税优惠,这对原本有购房打算的消费者而言作用很大,对尚在观望中的购房者而言,只要市场企稳回升也会产生较大的促进作用。另外,更重要的是新政卸载了开发商的政策压力,缓解了开发商的市场压力,有利于缓解,甚至扭转市场供求矛盾,而供求矛盾一旦逆转,市场就将回暖。
4、成都楼市本身比较健康,泡沫成份很少
成都楼市规模在全国位居第四,远高于市场关注度很高的沿海城市,比如深圳、杭州、天津等。而房价却低于这些城市很多