文档介绍：2008年重庆房地产市场总结与研究年度报告
一、2008年房地产政策分析
房地产作为国家的支柱产业之一,关乎国计民生,已远远超越单纯的经济范畴,对经济结构构建,对社会安全、政治稳定都至关重要。房地产的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能。
,刺激内需,楼市调控的天平向着保障住房的方向倾斜
2007年底到2008年陆续出台的《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用房管理办法》、《廉租住房保障方法》等政策,预示了我国住房政策的战略转型,国家和政府在对待住房问题上从计划经济时期的福利分房、到市场化的依靠商品房解决、到现在以商品房为主解决中高收入者的住房需求、以经济适用房、廉租房、创业公寓、人才公寓为附的多层次住房体系来解决中低收入者的住房需的政策导向。随着政府对楼市调控的天平向着保障民生的方向倾斜,以及对整个国民经济下滑担忧,启动保障性住房投资,希望以此带动低迷房地产市场上游行业需求,阻止投资下滑对GDP下滑拉动。2009至2011年,中央财政将投资9000亿元,用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造;根据重庆住房建设规划,今明两年,,,。加快保障性安居工程的建设,既是保障民生的需求,也是拉动经济的需求。在拉动内需,促进经济发展的同时,房地产业,特别是保障性住房建设是一个很好的结合点。一方面解决了社会关心的民生问题,解决了中国百姓住房的困难问题,另一方面能够促进整个社会经济的发展。
,支持居民购买普通自住房和改善型普通自住房
,宣布了中国进入减息期,截止到从2008年11月27日起,,央行已连续进行了四次降息,,为央行近年货币政策调控历史上所罕有。就行业而言,对房地产行业是个重大利好,房地产企业对银行依赖程度较大,大幅降息明显降低了开发企业的财务成本,同时随着降息效应的叠加,有利于提高按揭购房者购买力,降低已按揭贷款购房者负担。2008年10月22日经国务院同意,财政部、国家税务总局宣布交易税费下调及对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款首付可至两成,。新政出台的背景更多的是出于政府对整体经济安全的考虑,针对当前就业机会大量消失、经济衰退的担忧的考虑,其目的在于增强购房者信心与预期,带动楼市交易回暖,最终促进国内需求的上升。同时重庆市政府出台了扩大楼市地方优惠政策,2008年11月7日起,对个人购买套内面积144平方米以下普通住房,无论是首次购买还是二手房,契税税率统一下调到1%。对购买二手住房建筑面积超过144平方米、二手住房的赠予和交换行为、个人购买二手非住房不享受优惠新政,仍按现行契税政策执行。
“有限”松动,减轻住房转让环节营业税负
12月17日国务院常务会议决定加大政策力度,加快保障性住房建设,进一步鼓励和支持住房消费,对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。减轻住房转让环节营业税负。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税;对个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。本次会议政策延续了之前中央政府“救市”房地产的精神,但也显示了决策层担心炒作和投机氛围的再次蔓延,既要防止投机和炒作,又要促进市场交易量的恢复,仅对二套房贷有限放开,突出满足改善型住房需求,是对前期改善型住房政策的进一步明确和细化,但其因操作层面的难度以及面临群体相对有限,其对市场需求的刺激还需进一步观察。
,挤出土地市场泡沫
2008年国家先后出台《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《违反土地管理规定行为处分办法》等政策及启动了新版土地出让合同。我国自2004年8月31日取消协议出让土地,开发用地一律采取“招拍挂”以及价高者得的制度。由于政府垄断了土地的一级供应,土地资源的供应紧张和稀缺性更加突出,开发商之间的竞争也日益演化为对土地资源的争夺。再加上2006 年至2007 年的大牛市,以及资本市场的追捧,终于制造出地价超过房价的泡沫。不过无论从房价,还是地价来看,泡沫主要集中在2007年。政府一直在利用各种紧缩性的金融政策,以及加大土地清理整顿,规范土地市场,加强对土地市场的供应管理,挤出地产泡沫。
二、2008年1-10月